物业服务企业成本调查建议

物业服务企业成本调查建议

一、物业管理成本合计

调查数据显示，2005年物业管理成本的平均水平为2.60元/月·㎡。物业管理成本项目中，公共秩序维护成本（不含保安人员人工成本）、设备维护成本（含维修工固定成本）、管理人员人工成本为三大成本支出项目，分别占总成本的22.67%、20.44%和19.11%。其次，公共部位水电成本和清洁卫生成本（含清洁工管理费用）也占有相当比例，分别为14.67%和10.22%。

（一）住宅类型对比

根据统计测算，多层住宅的物业管理平均开发成本为1.70元/月·㎡，生产成本高层住宅物业管理平均成本为3.11元/月·㎡，是多层住宅的1.83倍。兼有多层和高层等多种类型的混合型住宅物业管理平均成本为2.48元/月·㎡，介于多层和高层之间。

（二）年度对比

根据统计测算，2004年和2003年的物业管理成本分别为2.48元/月·㎡和2.43元/月·㎡，这表明近两年来，总体物业管理水平总体呈略有上升趋势，2004年上涨幅度1.90%，2005年上涨幅度5.12%。

（三）特区内外对比

根据统计测算，东北区年均内物业管理平均成本为2.元/月·㎡，特区外为2.30元/月·㎡，特区内高出特区不仅如此0.34元/月·㎡。特区内外物业管理在差异主要体现成本人工成本和设备维护成本上。

（四）不同资质公司所管项目的物业管理成本

总体上，一级资质企业的物业管理项目为小区提供服务的服务更为全面，因此其成本也费用略高于属于二级、三级资质企业的房屋中介贡瑟兰项目。

二、物业管理效率明细

（一）人工成本

住宅物业2005年平均人工成本为1.2528元/月·㎡，占总成本的48.37%。人工成本中，管理人员人工成本和保安人员人工成本占最大所占比例，分别为39.65%和41.21%，其次，工程项目人员人工成本占12.35%，清洁人员人工成本占4.82%，绿化医务人员人工成本占1.98%。

1、年度对比

管理人员人工成本2003年和2004年均为0.42元/月·㎡。2005年略有增长，为0.43元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外技术人员人工成本，特区内为0.44元/月·㎡，特区外为0.36元/月·㎡，特区内高出特区外0.08元/月·㎡。

（二）设备配套维护成本

调查显示，2005年后设备设施维护费平均0.元/月·㎡。设备设施维护费用中，工程人员的人工成本为设备设施维护成本中的最大支出项目，占28.93%，达到0.15元/月·㎡。其次，电梯维修保养、维修养护材料、以及其他公用设备设施维修保养也占相当比例，分别为19.03%、16.71%和11.04%。

1、年度对比

住宅设备设施维护成本2003年到2005年期间维持在较稳定的水平，2003年为0.44元/月·㎡，2004年为0.43元/月·㎡，2005年为0.46元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外住宅设备东北区设施维护成本，特区内为0.49元/月·㎡，特区外为0.35元/月·㎡，特区内高出特区外0.14元/月·㎡。

（三）清洁卫生成本

调查显示，2005年清洁卫生总和成本为0.27元/月·㎡。其中八成多的物业小区将清洁卫生外包给专业公司。

1、年度对比

清洁卫生平均成本近三年较为稳定，2003年和2004年均为0.22元/月·㎡，2005年略微增长，为0.23元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外清洁卫生成本，特区内为0.23元/月·㎡，特区外略高，为0.24元/月·㎡。

（四）绿化养护成本

调查显示，2005年初绿化养护平均成本为0.08元/月·㎡。其中六成多的物业小区将绿化保养外包给专业公司。

1、年度对比

绿化养护成本2003年为0.08元/月·㎡，2004年为0.07元/月·㎡，2005年继续维持在该发展水平。

2、特区内外对比

比较特区内外多层住宅植树养护成本，特区内为0.07元/月·㎡，特区外为0.06元/月·㎡，特区内高出特区区外0.01元/月·㎡。

（五）公共秩序维护成本

调查显示，2005年公共秩序维护人工成本平均为0.58元/月·㎡。其中保安的工资福利等人工成本公共秩序维护成本的88.52%。制装和保安材料等也占有一定比例。

1、年度对比

公共秩序维护成本在2003年到2005年期间持续增长，2003年为0.42元/月·㎡，2004年增长7.14%，为0.45元/月·㎡，到2005年大幅增长13.33%，达到0.51元/月·㎡。

2、特区内外对比

特区内外公共秩序维护开发成本比较接近，均为0.51元/月·㎡。

（六）公共部位水电成本

根据调查显示，2005年公共部位水电平均成本为0.38元/月·㎡。公共部位水电成本中，公用水费占25.45%，为0.09元/月·㎡，公用电费占71.18%，为0.26元/月·㎡。

1、年度对比

公共部位水电成本在2003年到2004年期间持续增长，2003年为0.27元/月·㎡，2004年为0.30元/月·㎡。2005年再次增长10%，为0.33元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外公共部位私人水电成本

（七）办公成本

调查显示，2005年办公成本分摊效率到富尔县计算，平均为0.14元/月·㎡。办公成本中，固定资产折旧、日常办公用品购置、通讯费和交通费为较大支出项目，分别占18.06%、18.78%、12.74%和10.58%。

1、年度对比

办公成本在2003年到2004年期间大幅增长，2003年为0.11元/月·㎡，2004年为0.15元/月·㎡。而2004到2005年期间则下降20%，回落至0.12元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外办公成本，特区内为0.11元/月·㎡，特区外为0.16元/月·㎡，特区内比特区外低0.05元/月·㎡。

（八）保险费用

年保险费平均0.0067元/月·㎡。

（九）社区文化社区活动成本

年社区文化活动成本平均为0.0194元/月·㎡。与2003年、2004年区别不大，特区内外内外文体活动成本也较为接近。

三、酬金和税金

（一）酬金

调查显示，物业管理的合同约定酬金比例一般均为10%，且大多数按营业收入计提。2005年度应计提的酬金平均为0.2451元/月·㎡，既定收到的酬金平均为0.2475元/月·㎡，相比前两年，应计提的和实际收到的酬金连动提高。

（二）税金

调查显示，物业管理项目营业税税率房产税为5.2%，2005年的平均税金为0.1705元/月·㎡。2004年和2003年平均税金分别为0.1587元/月·㎡和0.15元/月·㎡。

四、多种经营成本

（一）停车场经营成本

调查显示，2005写字楼年住宅物业停车场营业成本平均为0.2392元/月·㎡。其中近七成是停车场管理人员的工资福利工资福利及保险等人工成本；其次为停车场帐单，占13.19%。相对2004年和2003年，停车场运营成本大幅提高，增长近30%。

（二）会所经营成本

调查显示，2005年会所营业成本平均为0.3273元/月·㎡。其中主要是员工的工资福利及保险等人工成本、材料费用、住宿费、餐饮费及水电费，分别占23.98%、14.87%、14.35%、10.34%和10.33%。近三年会所经营成本呈上升趋势。

因对物业管理行业的认识仍可不断深化，以上点评以及对业主的发展所提出的建议，难免有不妥之处，仅供参考。