论现代城市社区商业的发展

论现代城市社区商业的发展

城市社区商业是城市整体商业中的一个重要层次，最早于20世纪50年代伴随着美国居民郊区化而产生，是专门为居住区居民服务的属地型商业。近些年，随着我国社区建设和发展浪潮的兴起以及城市中心商业区的饱和，许多城市都把现代社区商业发展作为城市商业布局和结构调整的重要方向。然而，现代社区商业的发展是一项新的任务，它的发展思路不同于业已存在的以自发形成为主的居民小区商业，它需要有科学的理论指导，需要在立足本国现实的基础上借鉴国外经验，进行系统的思考和安排。

指导现代社区商业发展的理论

1、中心地理论。德国地理学家克里斯泰勒(Christaller)1933年提出中心地理论,理论中的“中心地”和“中心地层次”等概念,是后来学者研究城市内部商业空间层次结构的理论根源。社区商业作为城市商业空间中的一个重要层次，也离不开这个理论的指导。

克里斯泰勒认为中心地是周围地域的中心，向周围地域提供商品和服务。中心地分为不同的等级，包括高级中心地、中级中心地和低级中心地。中心地的等级与其职能相互对应，低级中心地数量多、职能少，提供的商品和服务档次低，只能满足临近居民的日常生活需要。高级中心地则数量少，职能多，服务辐射范围广。在数量和职能上界于低级中心地和高级中心地之间的，是不同层次的中级中心地。

美国地理学者贝利（J.L.Berry）在20世纪50年代对克里斯泰勒的中心地理论做了发展，提出成立阀人口理论，是指某中心职能在中心地布局时，得到正常利润所需的最低人口数量。用人口的概念代替距离的概念是一大进步，因为它克服了距离概念中隐含的人口均匀分布这一不合实际的假设。

2、商圈理论。是关于某一商业区或商业设施对周围顾客辐射范围的理论，是指导商业布局的重要理论。最早的商圈理论是美国的威廉·赖利(Ｗilliam·Ｒeilly)于1931年提出的零售引力法则。他认为，当在城市A和B之间存在一个等级相对低的城市C，A和B向C吸引的零售额的比率与两城市的人口成正比，与C到两城市距离比的平方成反比，用公式表示为，其中，Ba表示城市A从城市C吸引的零售额；Bb表示城市B从城市C吸引的零售额；Pa表示城市A的人口；Pb表示城市B的人口；Da表示城市C与城市A的距离；Db表示城市C与城市B的距离。

在赖利研究的基础上，贝利（J.L.Berry，1967）认为，城市都是通过中心职能而不是人口来吸引周边的零售额，因此，他用城市的中心职能数代替了赖利公式中的人口数。如果A、B两城市的中心职能数分别是Sa和Sb时，赖利模

型变成了下式：2。商圈理论对社区商业中心的位置选择、社区商业设施的数量、规模决策都有重要意义。

3、地价理论。地价是影响商业设施空间分布的重要因素，因此，有关地价对商业设施位置选择影响的理论，对社区商业的规划和发展也有指导意义。

1961年格蒂斯借鉴杜能的位置级差地租的思想研究了城市内部商业区位的布局，他指出不同类型的零售业支付地价的能力，是决定其位置选择的重要因素。加纳（B.J.Garner1966）也研究了零售业的等级职能与地价的关系,他认为零售业的等级职能越高,支付地价的能力也越高，因此，市场区位条件最佳、地价最高的空间将会被能够支付这种地价能力的高级职能零售业所占据，低级职能零售业由于支付地价的能力受限，将被排斥到市场地域的边缘。这样从市场地域的中心到边缘，按照地价的高低依次分布着中心区商业、地区级购物中心、社区级购物中心和近邻级购物中心。

除了上述理论，消费者行为空间理论和零售业态演变理论等也都指导着社区商业的健康发展。消费者行为空间理论是分析消费者行为差异对商业组织空间决策影响的理论，它要求社区商业的规划和发展要充分考虑本社区消费者的收入水平、职业结构、行为特征等因素，要真正实现以消费者需求为导向。而零售业态演变理论则是社区商业发展过程中业态选择的理论根据。

西方城市社区商业发展的状况

西方国家的城市商业一般分为明显的四个层次：中心区商业、地区商业、社区商业和近邻商业。其中，社区商业在上述理论的指导下，经历了半个世纪的发展，已在城市商业中占有重要的地位。西方的社区商业主要以购物中心的形式出现。根据美国《零售辞典》的定义，“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

1、社区商业的功能。西方城市社区商业具有满足社区居民购物、服务、休闲娱乐等综合性需求的功能。为加强这种综合性的服务功能，国外的社区商业中心不仅使各种服务设施一应俱全，还注重对社区居民综合消费氛围的培养，引导人们进行消费。近些年来，国外社区购物中心的管理者，更加注重对购物中心环境的创造和维护，使社区购物中心成为功能齐全、环境优美的“商业公园”，成为社区居民重要的生活场景。

2、社区商业的规划与开发。西方国家把发展社区商业的任务,列入城市经济发展规划之中，由政府统一进行规划。政府的规划主要涉及社区购物中心的位置、大小、形态等方面，他们在居住区周边，单独划出商业性用地，以土地批租的方式进行控制。国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合

开发的做法也比较普遍。

3、社区购物中心的运营与管理。国外社区购物中心有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制，是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。社区购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店。除核心店外，中心内汇聚的各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，也多是连锁经营。

我国城市社区商业发展的现状

我国对社区商业的认识与国外有所不同，一般认为，为居民区服务的商业都属于社区商业，主要包括两个层次，一是街坊商业，坐落在街坊主要出入口、居民主要途经地，向居民提供日常必需品及便利服务，属社区便民商业；二是居住区商业，其商圈范围超过街坊商业，位于居住区附近人流集中、交通便利的地方，主要配置居民日常生活所需的商业和服务业，属社区商业中心。大多数城市的社区商业在形态上处于一种传统与现代、自然与规划混杂的局面，表现在：在商业设施规模上以中小商业为主，近几年，一些大型商业集团开始以超市等形式进入社区，对社区商业起到一定提升作用；布局上以沿街的条形为主，以传统百货商店为主体，块状的大卖场开始成为新的消费中心；业态结构上既有传统的初级市场、农贸市场，又有现代的购物中心、连锁组织等。

我国社区商业的功能不如国外完备、充实，大多数社区商业以满足居民的日常生活消费为主。从购物功能看，便利品所占比重过高，而选择品种类少、档次低，近几年由于大卖场进入社区，在一定程度上缓解了社区居民对选择品的需求。从服务功能看，在许多社区中，居家必需的修鞋、裁剪、摄影、美容美发、家电维修等项目，已能够向提供便利的服务，而像电信、医疗中心、票务代售、旅游代理等较高级的服务设施，还相对缺乏，休闲娱乐设施也仅限于茶馆、书店、电影院等几种类型。

对我国现代城市社区商业发展的再认识

1、对社区商业内涵的再认识。从国内外社区商业的发展看，社区商业主要立足于居住社区，为居民提供服务。我国，社区商业这一称呼是近几年的“舶来品”，延续了“社区商业就是为社区居民服务的属地型商业”的内涵。然而从社区的本意和我国社区的现状，都可以看出社区具有多种类型，决定了为其提供服务的社区商业也应该有多种类型，因此，社区商业应该有一个超越居住社区商业的更广泛的含义：应该是以社区内的人口主体为服务对象，这是一个广义的社区商业概念，它的外延为除了以流动型顾客为服务对象的中心区商业和区域型商业之外的所有商业。广义社区商业概念的提出，符合我国社区的实际情况，有利于

根据社区的类型有的放矢地规划和发展社区商业，也拓宽了社区商业发展的空间，我国城市现代社区商业的发展必须坚持广义的社区商业观念。

2、对社区商业规划与管制的再认识。社区商业的健康发展离不开政府的合理规划与管制，现阶段，对城市社区商业的规划与管制，要注意以下一些问题：（1）社区商业的规划是城市整体规划系统的一个子系统，必须跟随城市整体规划的方向和步伐。（2）规划要以实现社区商业的功能定位为目标，并须考虑其它层次的商业形式在功能上对社区商业的互补与交叉。（3）社区商业的规划要注重手段的科学性。有效的社区商业规划应该是强制性手段和指导性手段的有机结合。但社区商业毕竟是赢利性服务，应该是市场行为，政府管制太严格、太具体，不利于社区商业的繁荣发展，因此，要对社区商业进行指导性监督，使社区商业设施根据市场供需，自行调整、合理发展。

3、对社区商业开发的再认识。在国外，多元化的开发主体是促进社区购物中心发展的重要因素。我国社区商业的开发必须充分考虑下面一些问题：（1）要加强对开发主体的培育，鼓励更多的有开发能力的主体参与开发，特别是应该培育一批专门从事社区商业开发的房产开发商。（2）要使开发和改造协同发展。把改造旧模式与开发新模式有机结合起来。开发新商业设施，要尽量吸引连锁商业组织进驻社区，在有购买力支撑的社区，要发展现代化的社区购物中心，满足社区人口购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。（3）以遵循规划为前提，实现需求导向。政府的规划为社区商业的开发提供了蓝图，并通过相关资料，对社区未来进行人口预测、收入预测、购买方式和交通发展状况预测。在此基础上测算销售额和利润，从而决定是否开发，如何开发。