房屋租赁合同纠纷一审被告代理词
审判长、人民陪审员：
原告***公司与被告***公司房屋租赁合同纠纷一案，现围绕争议焦点，发表如下代理意见：
一、原告违约在先，被告逾期支付租金与原告的违约行为有事实上的因果关系
双方在签订《房屋租赁合同》后，原告存在诸多违约行为，特别是未能交付能够正常使用的房屋，直接导致被告酒店未能正常开业赢利。双方的合同是2017年7月9日签订的，本来预定在2017年10月开业，但由于原告的违约行为，被告酒店一直到2018年6月才开业，花了长达近一年的时间。原告违约的事实主要有：
1、原告交付的房屋排水、排污等没有完成，是不能正常使用的房屋。在房屋租赁中，出租人交付的应该是完整、没有瑕疵、能正常使用房屋，而且在合同履行中也应该保证承租人能正常使用，这是出租人应当履行的最基本的义务。在原、被告签订的合同中也有约定：“甲方（出租人）需保证乙方（承租人）租赁区域的水、电、排水、排污连接市政的主管基础设施正常使用。”但在本案中，原告并没有履行此义务，其交付给被告的房屋在排水的问题上并没有处理好，以致房屋无法正常使用。被告曾多次要求原告解决此问题，但原告迟迟没有处理。2017年10月27日，被告只能另请施工队解决（详见〈房屋防水工程合同〉），被告为此花费工程款33170元。
2、原告出租的房屋在交付时未通过消防验收，未能提供消防验
收的相关手续。合同法216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。” 依据该规定，出租人有义务保证租赁物符合约定用途。按双方合同约定，租赁的房屋的用途作为酒店客房经营使用，这就要求出租人交付的房屋应该符合消防要求。但在本案中，出租人交付的房屋，既没有通过消防检查的相关手续，也不具备消防审批的要求，不能作为酒店客房经营使用。为使房屋早日投入使用，被告为此多次找原告沟通，直到2018年3月31日双方达成协议，具体改造方案详见协议内容，而且由被告承担了改造的费用。2018年**月**日，才通过消防验收。
3、原告迟迟没有对租赁房屋进行外立面改造。在双方签订房屋租赁合同后，双方约定由原告对房屋进行外立面改造，原告承诺在2017年**月之前改造完毕，保证酒店能及时开张营业。但原告不信守承诺，迟迟没有履行这一义务，在被告的多次催促下，直到2018年**月被告才改造完毕。
4、原告交付给被告的房屋，面积不符合同约定。合同约定：“甲方将位于杭州市经济技术开发区6号大街6号，瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）出租给乙方使用，房屋建筑面积约为3000平方米。”同时约定：“该房屋的房产证及平面图复印件作为本合同附件。”按照上述约定，原告向被告交付的应该是“瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）”，面积“约为3000平方米”，而且应该符合平面图的要求。但原告实际交付时却缩水了，实际面积不到2800平方米，根本不符平面图的要求。
综上可以说明，原告在履行合同过程中存在过错和违约，被告延迟支付租金与原告的过错、违约在先有事实上的因果关系，希望法官对此充分考量，以保证案件实体处理的公正性。
二、被告逾期向原告支付部分租金，属于一般违约，不构成根本性违约
1、被告逾期支付租金并非出于故意行为。被告在主观上并不是故意拖欠租金，而是因为一些客观原因造成的，如原告的一些过错、违约导致酒店开业延迟，而且开业不久，许多问题还没理顺，酒店还处于亏损阶段，支付租金确有困难。尽管这样，被告对履行合同还是抱有积极的态度，在约定日期到期后即支付100万，支付了大部分的租金，还有40万也是积极想办法筹借，并向原告承诺在8月底前付清，也就是说在支付租金日期到后一个月内付清。
2、逾期支付部分租金的金额与整个合同之间的比例并不大。双方合同约定：房屋租赁期限为2017年7月28日至2025年2月27日，前三年的租金为每年140万，以后开始递增。被告实际逾期支付15天以的租金40万元，仅占2018年应付租金的20%多，而占整个合同应付租金的比例则更少了。
3、被告逾期支付部分租金对原告实现合同目的影响并不大。所谓合同目的是指通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。本案中，被告逾期支付部分的租金不仅占应付比例较小，而且时间也不长，仅逾期一个月零二天，应该说对原告实现合同目的影响并不大。
4、被告对逾期支付租金的行为有修补的意思表示。逾期支付行为发生后，被告多次以积极的态度向原告表示，愿意按合同约定支付滞纳金，以弥补原告的经济损失。双方也曾多次协商过，原告提出要求追加保证金200万元，但被告愿意支付滞纳金并加重今后违约的处罚，最后因原告要求太高，而且有点强人所难，因此未能达成一致。
5、双方合同条款并不明确逾期付款金额达到什么程度可以解除合同。双方在合同中约定：未按规定期限支付租金超过15天，出租人有权解除租赁合同。但在这一条款中，未约定逾期付款金额达到什么程度，是全部还是部分并不明确。
三、解除合同必须以合同目的不能实现为条件，否则解除通知不发生效力
合同法第93条第2款和第94条规定了当事人可以行使解除权的情形，主要包括约定解除条件实现、不可抗力、预期违约、迟延履行至合同目的不能实现以及兜底性条款等，当相关情形出现时，当事人（解除权人）可以解除合同。从立法目的看，当事人不论是依据法定条件还是约定条件发出通知解除合同的，判断通知是否发生效力，应当以合同目的及继续履行是否公平作为基本判断原则。
法律作这样的规定，这主要是考虑鼓励交易原则。鼓励交易原则是对已经成立的合同最大可能的予以维护，严格限制合同无效和解除的条件。尽管合同自由原则也赋予了当事人约定解除合同条件的自由，但在合同目的能够实现的情况下，即使出现了约定解除的条件，在司法实践中，法院应该考虑案件整体情况，谨慎对待，而不应仅以合同
约定条件实现即确认解除合同通知有效。因此，即使双方在合同中约定了解除条件，但是解除条件实现并不代表合同丧失继续履行的可能性或者合同目的无法实现，在合同约定的解除条件实现时，解除权人发出解除通知，对于解除合同通知的效力认定，仍应当以合同目的能否实现为标准。本案中，被告有部分租金确实逾期支付，实际逾期时间32天，在原告向法院起诉前已早已付清，原告的合同目的也早已实现。
如果约定条件成立即解除合同，容易导致显失公平的情况出现。在房屋租赁中，特别是大型的商业楼房租赁合同中，当事人在合同中经常会约定承租方迟延交纳房屋租金三十日或十五日的，出租人即有权解除合同。而在现实中，承租人因种种原因迟延交纳租金的情况非常常见，如果承租方出现迟延交纳租金达到三十日或十五日即可确认合同解除，并由承租方承担违约责任，处理起来就会出现显失公平的情况。本案中，被告承租房屋后才一年多的时间，而酒店开业才就两个多月的时间，这期间投入了大量的人力和物力，仅酒店的装修费用就达800多万元，可以说被告的全部身家性命押在了这上面，如果仅仅为逾期支付40万元一个月的时间而解除合同，无疑会对被告带来极大的不公，同时对社会稳定带来极大的影响，而且有可能发生不堪设想的后果。
还需要说明的是，原、被告双方从签订合同到履行合同，被告一方一直是弱势一方，为了使酒店尽早开业赢利，处处向原告委屈求全，如房屋排水处理、消防改造、立面装饰，尽管双方事先有约定，被告
都是求着要求原告能及时履行义务，而且被告还承担了一些不应承担的费用。
代理人认为，公平原则是为民法乃至合同法最基本的原则，希望法院在处理本案时，应以公平为基本准则。
四、合同一方行使权利应当遵循适度、诚信的原则
房屋租赁合同是一种诺成性合同，双方当事人一旦签订房屋租赁合同，合同即生效；房屋租赁合同又是一种双务有偿性合同，房屋租赁合同是出租人让渡房屋的使用收益权，承租人向出租人支付房屋租金，双方均对相对方互负义务；同时房屋租赁合同也是一种继续性的合同，合同的履行需要在一个较长的时间内持续完成，而非一次性交付就能完成。因此，在合同履行过程中，合同一方或双方出现过错、违约的情况会经常发生，如果当事人一方或双方动不动就发出解约通知，甚至提起解约诉讼，这实际上就是一种过度行使权利的行为。
本案中，原告以逾期支付租金为由，向被告发出解约通知，继而又向法院提起解约之诉，不但有违诚信，而且是过度行使权利。在双方的整个租赁合同关系中，被告40万元逾期超过15天，虽违反了合同约定，应承担一定的违约责任，但并不构成根本性违约，没有导致原告的合同目的无法实现或合同无法继续履行，原告以此为由单方解除合同，显然依据不足。
在租赁合同中，签订合同后，当事人一方或者双方出现违约的情况会时常发生，在一方出现违约行为时，守约方依法行使权利，维护自己利益的行为是正当的，这一点不能否认。但代理人认为主张权利
应当讲究诚信和适度。违约者的责任应当与违约的情形及合同的状况相适应，合同的解除应当以合同目的不能实现或者合同继续履行显失公平为条件，否则即使一方存在违约行为，守约方不主张违约赔偿而坚持要求解除合同，这就是不讲诚信、过度行使权利的表现。联系到本案，双方的合同也有约定：“若在规定期限内，乙方没有按时交纳租金，应按逾期支付部分每日千分之二支付甲方违约金。乙方逾期交纳租金超过15天的，甲方有权暂定水、电、气，有权解除合同并没收履约保证金同，由此发生的经济损失由乙方承担。”这一约定，有些约定虽然不妥，但主要内容是原告可以要求支付迟延交纳租金的违约金、合同继续履行，也可以要求解除租赁合同，具有选择性。当出现违约情形时，原告有权要求解除合同，但合同并不必然因为违约行为出现而必然解除。只要不影响原告的合同目的实现、不影响合同继续履行，那么原告提出解除合同的条件是不具备的。
应当指出，双方签订合同的目的是为了督促合同的履行，而不是借助解除权达到损人利己的目的，对于已经成立的合同，应最大可能保障其履行完毕，不能只为自己的利益过度损坏相对人的利益。在现实中，有些当事人之所以选择解除房屋租赁合同，其原因并非是违约情形的出现，而是为了达到其他不可告人的目的，企图抓住承租人出现违约行为的机会，一举收回房屋，因为房屋已通过承租人装修、购买其他设施等而增值，然后重新高价出租，以获取利益。因此，代理人认为，在合同履行过程中，违约行为时常会发生，违约应当承担责任，但是违约不一定代表着合同解除。
以上代理意见，请充分考虑并予采纳，驳回原告要求解除合同的诉讼请求或确认原告的解约通知不发生法律效力。
代理人（特别授权）：
****年**月**日
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容