前 言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。 一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。 二、调研时间 2004年3月12日～4月2日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。 四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。 五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。 六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。 注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。 前 言 ..................................................................................第一部分 宏观环境研究 ..................................................................一、济南市2003年经济总量分析 .........................................................二、济南市产业结构对比分析 ............................................................三、2003年商品房销售情况 .............................................................四、2004年经济发展展望 ...............................................................第二部分 济南市市区商业调研 ............................................................一、济南市商业物业综述 ................................................................二、各类商业物业主要特征 ..............................................................第三部分 济南市主要商业物业调查 .........................................................第四部分 济南市商业物业租售价格 .........................................................一、泉城路周边商业物业租售价格 ........................................................二、经四路沿线商业物业租售价格 ........................................................三、文化西路商业街租售价格 ............................................................四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 ..............................................第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查 ..................................................一、经四路路段 ........................................................................二、经二路路段 ........................................................................三、泉城广场周边及花园路路段 ..........................................................附 表 ...................................................................................附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) ...................................附表2 住房买卖分类情况表 ...........................................................附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 .............................................附表4 经四路商业街租金价格一览表 ..................................................附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 ...............................................附表6 文化西路商业街租金价格一览表 .................................................附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 .................................................附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 .............................................附表9 银座商城 ....................................................................附表10 银座购物广场 ...............................................................附表11 万达沃尔玛商业广场 .........................................................附表12 贵和购物中心 ................................................................附表13 贵和商厦 ...................................................................附表14 人民商场 ....................................................................附表15 洪楼大润发超市 ..............................................................附表16 济南华联商厦 ...............................................................附表17 嘉华购物广场 ...............................................................表18 经四路路段人流、车流统计 .......................................................表19 经二路部分路段人流、车流统计 ...................................................表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 .................................附表21 泉城路业态分布情况表 .......................................................附图 商铺调查价格铺位（部分） .......................................................第一部分 宏观环境研究 一、济南市2003年经济总量分析 济南市完成国内生产总值1367.8亿元，比上年增长14.5%，提高1.3个百分点，为1997年以来7年间增速最高的年份，人均国内生产总值23632元，增长13.2%。其中，第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业599.6亿元，增长18.0%;第三产业663.2亿元，增长13.0%。 济南城市市区人口规划将逐步达到400万人，GDP近几年年递增12.9%，到2007年全市将实现国内生产总值2100亿元；另外，2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500亿元，分别达到504.9亿元、533.2亿元。 （一）工业生产和效益快速增长 全市第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%，比上年提高3.2个百分点，拉动经济增长8.5个百分点，其中：工业增长21.8%，拉动经济增长7.9个百分点，成为推动全市经济增长的主要动力。 2003年，全市规模以上工业企业完成增加值426.6亿元，同比增长22.4%，增幅水平达到了1993年以来的最高水平；销售收入突破千亿大关，达到1223.1亿元，增长33.3%，超过到2007年达到2500亿元，年均增长22%的速度，高出上年10.2个百分点；利税首次超过百亿，达到133.5亿元，增长42.4%。在281种主要工业产品中，产量同比增长的198种，占70.5%。其中，小型电子计算机（服务器）增幅达92%，背投彩色电视机增幅达42.5%。 （二）农业和农村经济稳步发展 全年农林牧渔业总产值180.3亿元。种植业占59.4%（蔬菜占32.4%），牧业占33.8%，林业占5.7%，渔业占1.1%。蔬菜、畜牧产值比重达到全部农林牧渔业总产值的66.2%，成为农业经济的支柱产业。 从产量及增长速度上看，粮食总产量220.6万吨，比上年增长16.2%；蔬菜总产量668.7万吨，增长5.5%；肉类产量36.9万吨，增长4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入500万元以上农业龙头企业发展到109家，其中超亿元企业12家。 （三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到26%，比上年提高2个百分点，达到343亿元，同比增长31.8%，高于全市平均增幅13.8个百分点。 个体私营经济实现消费品零售额302.7亿元，增长19.4%，占社会消费品零售总额的比重为56.8%。 对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额20.2亿美元，比上年增长35%。其中进口额11.8亿美元，增长48%；出口额8.4亿美元，增长20.2%。 （四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资504.9亿元，增长24.8%。其中：基本建设完成投资180.1亿元，比上年同期增长31.0%；房地产开发完成投资89.8亿元，增长17.4%。在完成投资中，住宅投资74.1亿元，增长15.4%，占据主体地位，达82.5%；办公楼投资5.4亿元，下降11.5%；商业营业用房投资6.5亿元，增长225%。 （五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，增长15.6%。其中：批发零售贸易零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。 现代服务业实现增加值198.5亿元，比上年增长15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数954.7万人次，下降6.6%，旅游总收入72亿元，下降8.5%。 （六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入264.2亿元，增长12.6%，其中地方财政一般预算收入76.1亿元，增长19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5亿元，比年初增长21.43%；人民币各项贷款余额2475.1亿元，比年初增长18.26%。 结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破500亿元，达到533.2亿元。其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比重达到56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。 以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达78亿元。 社会经济的快速发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。 二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由2002年一、二、三产业结构比为8.2：42.4：49.4，发展到7.7：43.8：48.5，第二产业、第三产业成为全市经济发展的两大支柱。 表1 济南市2002、2003年各产业产值对比分析 年份 第一产业（亿元） 第二产业（亿元） 第三产业（亿元） 2002年 98.7 501.6 599.7 2003年 105.0 599.6 663.2 增长率 5% 18% 13% 结论：从2002、2003年三次产业结构比重来看，第三产业比重均是最大，达48%以上，增长速度13%，第三产业的发展空间巨大。 三、2003年商品房销售情况 2003年全市房地产交易频繁，一、二级市场交投两旺。1~9月，房地产转让17871件，比上年同期增长44.8%，其中，房地产买卖14562件；转让面积244.24万㎡，增长37.1%；转让金额38.33亿元，增长29.0%。房地产抵押6272件，比上年同期增长118.1%；抵押面积163.55万㎡，增长1.2%；抵押金额51.58亿元，下降28.42%。（详见附表1） 自2002年三季度以来，全市商品住房与二手住房的平均价格走势极为相似，两者整体上均呈平稳上升态势（见图2）。其中三季度商品住房平均价格为2281元/㎡，比上季度增长2.7%，比去年同季增长14.9%，平均递增幅度为3.54%；三季度二手住房的平均价格为1733元/㎡，比上季度下降1.4%，比去年同季增长22.5%，平均递增幅度为5.2%。二手住房价格除与上季度相比为负数外，同比增长幅度比商品住房高7.6个百分点，平均递增幅度比商品住房高1.7个百分点。另外，商品住房与二手住房平均价格之间的差别没有明显变化，依旧恒定在1：0.75左右。 图2 商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房1.21万㎡（83.02减81.81）降至今年9月末低于商品住房14.95万㎡（79.69减64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表2） 结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。 图3 2003年1~9月各类住房销售面积构成情况 四、2004年经济发展展望 2004年1月，规模以上工业增加值实现30.6亿元，同比增长21%；居民消费价格指数同比为103.6；社会消费品零售总额实现56.6亿元，同比增长19.9%，至2月份结束，累计实现104.7亿元。依据2003年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到12000元，社会经济发展前景依然看好。 结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。 第二部分 济南市市区商业调研一、济南市商业物业综述 （一）济南市近期商业发展历程 上世纪90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。 1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场。以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。 “超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。世界购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。 两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。第一回合中，老字号的济南第一百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业500强的济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店——济南百货大楼也是元气大伤。 我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态升级大战。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自2000年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。随后上海联华、北京国美等省外实力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的商业发展新版图。 随着济南与16个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。 （二）济南市商业发展现状 1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002年全市商品交易市场总数达713处，其中城市市场229处，农村市场484处，市场成交额达533.6亿元，社会消费品零售总额446.5亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002年底，全市共建连锁公司27家，连锁超市、便利店820多家，经营面积达10多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。 济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。 2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。 3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。 （三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。 1、泉城路商业区 泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。 泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。 目前，泉城路商业业态分布改造时划定的5个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表21：泉城路业态分布情况表。 原有5个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街IBO和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。 无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。 图4 泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、经二路商业区（华联商业区） 以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。 以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。 图5 经二路嘉华购物广场 3、经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。 图6 经四路东段北侧商业门头及人民商场 4、花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。 图7 花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 5、北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。 表2 济南商业区比较分析 地理位商业置及交区 通 地位 核心 商业区商业商用物业租赁价格 出租率 源 消费群来济南市零售业购物大型商场一般以联营80%左右 全市市泉城路 中心绝对领中心、方式扣点20-30%作为民、外地游客、客户群范围广泛 区，交头羊，大型租金；一般商场租金通、商市级商超市、约250元/月；售价贸中心 业中心 品牌1-5万 店 商业区 经二区域中二级商购物大型商场一般以联营90%以上 西部槐荫路 心，交业区，中心、方式扣点约20%作为通便利 西部区大型租金；一般商场租金商业域商业超市、约150元/月 区 大型区、天桥区居民 中心 小商品批发市场 经四交通便传统中大型大型商场一般以联营95%左右 全市消费路 利 央商业百货 区 商业约180元/月 区 方式扣点约20%作为租金；一般商场租金者 区域中二级商超市，一般商场租金约20090%左右 历城、历花园路 心，交业区，咖啡元/月 通便利 东部商店、酒业中心 吧集中区域 下区居民 商业区 主要的二级商家居、一般商场租金100元85%左右 鲁中（家北园交通枢业区，建材左右/月 大街纽 商业场聚集业市带 地 场 （超市） 专业市类专周边居民居建材），（四）济南主要商业物业比较 表3 济南主要商业物业比较 物业位置 名称 规模业态形式 租售价格 经营档方式 经营范车位 (㎡) (不含进场费) 次 围 万达泉城路约5万 超市、F1售价：2.5-5一层高购物西端 广场 专业万元F1租价：自营 店、专约300元/㎡/二-四卖店 月 层联营 生活用143档 品、家个 居、品牌服装 银座泺源大5万 商城 街与佛山街 百货扣点约20%作联营 商场 为租金 中高生活用约品、时240档 尚用品 个 贵和泉城路2.2万 百货扣点约25%作联营 购物中段 中心 商场 为租金 高高档用约35个 档 品 嘉华经二纬4万 购物九 广场 摩尔 扣点约20%作统一中为租金 经营 高精品、约生活用300个 档 品、 百脑山大路1.3万 专业租价：120元/统一中汇 124号 商场 平方米/月 经营 高电子等200科技产余个 档 品 大观经四纬2.6万 百货扣点约15%作联营 园商二路 场 商场 为租金 中低档 百货 约50个 国美花园路0.8万 家电租价：100元/连锁 电器中段 商城 连锁 平方米/月 中电器产约30个 档 品 （五）济南商业未来发展趋势 2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。 2004年3月9日济南市财贸办发布的《2004年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划10处2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积1500平方米以上的24小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育3-4家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。 另外，2004年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。 在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。 （六）泉城路商圈未来商业规划 2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约8.49公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在30万平方米以上。 图8 泉城广场北侧规划区域现状 按照目前被业内看好的A套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为15米、30米、45米和50米四个层次。 按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长200米，南北进深150米，45米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省第一。 图9 泉城广场北侧规划示意图及“天圆地方”主题建筑效果图 功能配置上一至三层为大型购物中心，四至十一层为商务办公、商务公寓、会议中心、健身中心等，十二、十三层为圆形的景观餐厅、娱乐中心及观光厅。屋面可设置娱乐中心、观光平台及景观餐厅，由专门的电梯直达。 新规划的出台及公示显示了政府在泉城路—泉城广场商圈建设上的重视程度，也预示了泉城路商圈将进行自商业街改造以来又一轮商业资源的整合。 结论：纵观济南商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈大多是经过多年由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度，诸如经四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花园路—老东门商圈等。这些商圈存在业态业种布局凌乱，规模小，服务档次参差不一，无统一对外形象，整体品牌知名度较低等弊端。 基于此，政府以新一轮城市建设为契机，出台各项商业网点规划方面的文件，以及进行大型商业项目规划公示等措施，均已显示政府在改善现有商业业态布局、提升商圈价值方面的决心。 二、各类商业物业主要特征 （一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化 大型商厦经营面积均超过1万平方米，是规模化、集约化的物业项目。 2、多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。 3、购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的SHOPPING MALL建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。 （二）专业市场物业的特征 1、专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显着的特征。 2、商贸结合 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。 3、专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了10多条全国闻名的专业商业街，如着名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。 （三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。 2、商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。 3、小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。 第三部分 济南市主要商业物业调查 济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广场、银座购物广场、贵和购物中心、贵和商厦、人民商场等，大型超市有银座超市、大润发、世纪联华、沃尔玛以及即将开业的家乐福等。我们选取了9家与项目关联性较大的商业物业进行调查。详见附件。 图10 贵和商厦及贵和购物中心实景 图11 泉城广场负一层银座购物广场下沉式广场及银座商城 结论：在商场中，银座商城与贵和购物中心定位为高档，银座购物广场、贵和商厦、嘉华购物广场定位于中高档，人民商场、华联商厦、大观园商城定位中档。在业态设计上，均以女性消费品为主。在竞争格局上，银座商城与贵和购物中心同为高档消费品，银座购物广场与贵和商厦、嘉华购物广场争夺中高档消费客户，人民商场、华联商厦、大观园商城抢食中段消费利润。 第四部分 济南市商业物业租售价格一、泉城路周边商业物业租售价格 位于济南金街西首的万达商业广场首层精品步行街销售价格达5万元/平方米，均价达3.6万元/平方米，突破金街竞买最高价29798元/平方米，创济南商业物业售价新高。虽然目前泉城路商业街由于规划设计等诸多方面的原因，改造后的泉城路人流还不如改造前的泉城路，各经营商家的效益并不是很好，由此也影响到各商业物业的租售价格水平，但泉城第一商业街的价值还是不容忽视的。 由于经营状况大不如预期，万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现下降趋势。目前整体租价水平为300元/平方米/月，合3600元/平方米/年。个别内部商铺每平米年租价达到1022元，远远低于最初对租金水平的预期。 图12 泉城路西首三联家电及万达·沃尔玛商业广场 就泉城路整体而言，租价水平走势由西向东逐渐降低，每平米年租金从西头齐鲁金店对面稻草人门面房7920元（21.7元/平米/日）降到省政协东南向泉城路南一商业门面房1643元（4.5元/平米/日），在县西巷—舜井街—泉城路路口附近，每平米年租金在3000-3200元（8.2-8.76元/平米/日）。各商业物业租售价详见附表3。 启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，泉城路商业物业的销售价格在1.6-8万元/平方米，县西巷南端商业物业售价水平约在3万元/平方米。 二、经四路沿线商业物业租售价格 (一)经四路商业街 经四路商业街隶属济南市市中区，全长约450米，其经营模式主要以沿街门面租赁形式，经营业态以中、低服装零售为主。现有商铺48间左右，面积从6平米-200平米不等，主力面积在15-20平米左右。 经四路商业街创建于上世纪80年代末，经四路尚未拓宽，东西狭长，南北面窄。店铺主要分布于街道北侧，众多商家中多数以经营皮鞋，箱包为主。90年代初，根据市政规划，该街道拓宽，经营业态有所改变，主要以中档、时尚服饰为主。当时，该路段经营规模仅次于泉城路商业街，为济南主要的购物街区。99年初，随着市场的竞争逐步激烈，多数商家开始从事经营低档货品，逐渐将该路段的经营业态，客户群改变。同时，地下人防商城开始运营，在两年多的时间里，该路段的经营情况大不如前，造成众多商家纷纷撤场，据不完全统计，在目前该路段经营的五十多家商家中只有十家左右，营业年限达到三年。该路段靠近人民商场，客流量较大，客户购买力较强，其消费群体主要集中周边市民，及过往游客，覆盖区域集中在市中、天桥及历下等区。该区域每平米年租金1200—3504元，平均2076.3元。各商业物业租价水平详见附表4。 （二）永兴人防地下商城 该商城客流量较大，经营产品，多数为时尚类服饰，因此，来此购物者以年轻人居多。此处商家进货渠道，多来自周边城市的批发市场，一般货品的销售价位在100-200元左右，属中低档货品。该区域每平米年租金约2700—6500元，平均约4000元。各商业物业租价水平详见附表5。 启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，经四路商业物业的销售价格在1.2-3.5万元/平方米，整体售价水平约在2万元/平方米。同处该地段的永兴人防地下商城由于人流量较大，售价水平高于地面商业物业，约在2.7-6.5万元/平方米，整体售价水平在3.5万元/平方米左右。 三、文化西路商业街租售价格 文化西路商业街，创建于90年代初期，周边高校林立，带来无限商机，客流量较大，已成为济南市比较繁华的商业街之一。该区域经营模式以独立门面零售店为主，业态以男女服饰为主，商品较为时尚前卫，主力消费群为年轻消费者，并分布各色餐饮店。 该区域每平米年租金3120—6336元，平均4430元。各商业物业租价水平详见附表6。 图13 文化西路历下大润发及沿街营业房 启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，文化西路路段商业物业销售价格在3-6.3万元/平方米，整体售价水平约在4万元/平方米。 四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 （一）花园路沿线商业物业租售价格 花园路是济南市第二条金街，商业物业的销售价格也在紧跟泉城路，位于洪楼广场西、与洪楼教堂隔路相望的慧都大厦底层商业房，销售价格达2万元/平方米，该区域商业价值由此可见一斑。目前，花园路底层商业物业每平米年租金水平中段区域1500—4000元，东段区域在1000元左右。各商业物业租售价格水平详见附表7。 （二）东关大街沿线商业物业租售价格 东关大街西端有老东门小商品批发市场，无论周末还是平常时段，该地段人流都较多，在这里购物可以说是“天天星期天”，大量的人流带来租金水平上扬，个别地段更好的商业营业房其铺面租金水平更是高达20元/平方米/日。该区域每平方米年租金水平在2000元左右。各商业物业租价水平详见附表8。 启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，花园路路段商业物业销售价格在1-4万元/平方米，整体售价水平约在2万元/平方米；东关大街路段整体售价水平亦在2万元/平方米左右。 图14 老东门小商品市场、租金高达21元/天/日的铺面及周边滚滚人流、车流（星期四） 表4 各商业区商业物业售价及地理特征分析 序号 商业路段 售价水平 价格地理特征 1 泉城路沿线 16000-80000 西段高，东段低 2 县西巷南端 30000 南段高，北段低 3 经四路商业街 20000 两端高，中间低 4 永兴人防地下商城 40000 中间高，两端低 5 文化西路沿线 44000 南侧高，北侧低 6 花园路沿线 20000 中段高，两端低 7 东关大街沿线 20000 西段高，东段低 第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查 济南市各商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此，我们对济南市主要商圈的人流、车流进行了调查。 一、经四路路段 经四路路段作为济南原有的传统商业区，四个车道，车流量大，高于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量也高达727.5辆，最高达1320辆，平均每秒至少就有一辆车通过；人流量也不少，平均各个方向10分钟人流量在298.5人，最高达570人。按一天8小时进行计算，车流量达69840辆，人流量达28656人。详见附表18。 二、经二路路段 经二路华联—嘉华路段作为济南西部的商业老区，道路狭窄，车流量较少，低于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量仅为58.9辆，最高也不到100辆；人流量平均各个方向10分钟人流量在240.45人，最高达365人。按一天8小时进行计算，车流量达5654.4辆，人流量达23083.2人。详见附表19。 三、泉城广场周边及花园路路段 泉城广场周边及花园路路段人流、车流较多。抽样调查的各个路口各方向平均10分钟车流量为234.9辆，人流量为477.75人。按一天8小时进行计算，车流量达22550辆，人流量达45864人。详见附表20。 特别注意的是，舜井街与县西巷相对的泉城路路口由于泉城路车辆由东向西单行，此方向车流较多，人流较少；老东门人流量大， 10分钟通过的人流量可高达1438人，该路段距县西巷北端入口仅相距约300米。通过我们这段时间的多次实地观察，舜井街路口为泉城路商业街东西人流转变的凸点，泉城广场人流自舜井街行进至此就迅速向西流动；老东门路口往西人流迅速减少。 考虑到项目南入口距泉城路约50-100米，北入口临明湖路，我们建议在项目规划设计必须增强入口处建筑物的可视性，并在街区业态定位方面充分考虑对人流、客流的吸引，将泉城路西端、泉城广场及老东门的客流引到县西巷，实现泉城广场、泉城路与老东门客流联动。 表5 各商业区域日平均车流、人流对比 序号 1 2 3 商业区域 经四路区域 经二路区域 泉城广场及花园路区域 日均车流量 69840 5654.4 22550 日均人流量 28656 23083.2 45864 备注 车流量大于人流量 人流量远高于车流量 人流量大于车流量 结论：泉城广场区域为济南商业人流量最为集中的区域，该区域的商业物业租售价格水平也处于高端水平，经二路商业区无论人流、车流的日流量均属最低，该区域的商业物业租售价格水平也相对较低。 附 表 附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) 合 计 商品房 二手房 时间 件数 元万件数 ㎡ ㎡ ㎡ 万/件数 ㎡ 万元/㎡ 一季度 4238 52.77 1730 2222.439 2 2508 3017.310 5 二季度 4808 57.05 2176 3023.375 1 2632 2617.776 4 三季度 5516 66.23 2710 3223.917 3 2806 .3 27 3317四季度 5409 61.81 2529 3023.966 7 2880 3018.855 4 合19971 237.9145 11236.10826 12171.计 86 63 30 23 66 22其中1940 7月 6 .8823 1023.122 2 1117 1214.721 4 198月 1723 .92 949 1122.648 1 774 31 49 8.19239月 1853 .45 938 1123.284 0 915 1218.294 5 附表2 住房买卖分类情况表 单位：件、万㎡、亿元、元/㎡ 商品住房 二手住房 其中房改房 件数 面积 均价 件数 面积 均价 件数 面积10.603年9月 915 5 2338 829 6.65 1910 349 2.010.002年9月 606 7.19 2197 803 6 1352 271 1.6-33.同比增长% 51.0 48.1 6.4 3.2 9 41.3 28.8 28.31.403年3季度 2644 3 2281 2554 21.41733 1000 7 6.121.302年3季度 1691 3 1991 2119 20.91439 770 2 4.5同比增长% 56.4 47.2 15.0 20.5 2.6 20.4 29.9 32.79.603年1~9月 6436 9 2225 7437 64.71674 2723 4 16.9 57.102年1~9月 4199 0 1902 5538 58.71401 1968 5 11.1 同比增长% 53.3 39.6 17.0 34.3 10.2 19.5 38.4 40.附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 号 位置 建筑面积 平米年租金（售价：元） 备注 万达广场一层65号内铺 57.5 1570 三个月一签 万达广场一层74号内铺 约45 1350 万达广场一层76号内铺 42.05 1460 万达广场一层11A号内铺 60 1022(原购入价2.5万元) 最初平米年租金2200 万达广场一层08B号内铺 约83 1025 万达广场奥康临街门头 523 原租金4600元（现转让价5万元） 奥康自营,只售不租 万达广场一层某铺位 30 3080（现转让价4.33万） 中介所数据 齐鲁金店对面稻草人门头 25 7920 规格3.6m×7m 省府前街路口西侧古玩城 6 4056 不直接临街 省府前街西侧劲霸男装 100 2500 不直接临街，深约50米 院前街路口华典大厦一层 300 5070 东南临街，含2间办公室 舜井街路口西侧真维斯 120 2500 共两层，各60平米 舜井街西铺位A 9.5 7368 大楼拐角铺位 舜井街西铺位B 11 7272 大楼拐角铺位 舜井街南临黑西路铺面 15 2920 省政协对面门头房 55 2920 没有制冷采暖设备 皇亭体育馆对面门头房A 15 3285 无制冷采暖设备及物管 皇亭体育馆对面门头房B 35 2920 无制冷采暖设备及物管 皇亭体育馆对面门头房C 33 1643 规格3.3m×10m 附表4 经四路商业街租金价格一览表 序号 商铺名称 建筑面积（平方米） 每平方米年租金 备注 1 美思内衣 20 2250 男女内衣 2 梦倩服饰 10 2796 女装 3 毫骏 15 2004 牛仔装 4 百新男装 15 1932 男装 5 牛牛童装 6 2496 童装 6 霓裳 10 1296 休闲装 7 小天使 17 2112 童装 8 北极秀 12 2328 保暖衣 9 迪贝丝 20 2496 女装 10 上海羊毛衫 10 1992 羊毛衫 11 柔情女人 15 2400 女装，饰品 12 真怡美包饰 15 2400 箱包制品 13 香阁娜法国香熏 10 3504 美容香熏 14 威堡龙服饰 40 1500 韩国饰品 15 祥和鞋店 25 1596 皮鞋 16 广州皮具城 30 1668 皮具 17 玉石轩 40 1452 玉石制品 18 翰皇擦鞋 10 2604 皮鞋保养 19 沙宣发艺 40 1200 美发 20 阿力发艺 20 1500 美发 21 平均 2076.3 附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 经营业态 年租金 面积（㎡烟酒糖茶、冷饮、电脑画像、小饰品、化妆品、箱包、内衣等 柜台式为主，租金柜台约32-8万/年 独立铺位平米 美甲、玉石制品、仿真首饰、音像制品、皮具精品屋、婚纱、永兴快餐等。代表品柜台式为主，租金2-8万/年 柜台约3牌：泉兴耐丝小屋、休闲一族、紫浣花内衣等 独立铺位平米 男女时装（女装为主），有金扣子服饰、维丽丝、千堆雪、歌莉亚、可拉·比特、独立商铺为主，租金主力面积浪漫经典、千娇百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪儿、小魔怪牛仔、花坊伊人10-15万/年 米 等28个品牌 男女时装（女装为主），有依特雅、花都、衣恋、杜安、不见不散、雪基龙、诱惑、独立商铺为主，租金10-15万/年 主力面积米 圣雪儿、合华麟、花瓣雨、红樱束、森林公主等28个品牌 鞋类，有森林公主、浪漫经典、达芙妮、飞驼、木林森、派中派、八匹马、仙妮诗、开架式销售为主，租金6-10万/年 主力面积米 奥古丝都、红蜻蜓、双星、乔丹等35个品牌 男女时装（女装为主），有禾、时尚空间、喜之缘精品婚纱、世域、润美溪、美和独立商铺为主，租金主力面积米 时尚、魔鬼鱼、欧陆行、幸福格格、龙威、钟爱一生、时尚经典、东京快讯、星期10-13万/年 六、梦之牛、另类公社等49个品牌。 中、低档化妆用品、小饰品、小家电。 独立商铺及开架销售,租金6-15万/年 主力面积米 男女时装（女装为主），有嘎丝、非儿、红粉佳人、花扣儿、雨泽服饰、雁莎、好江南、弘依、韩菲斯、名女人、菊菊内衣、风度、首班车、酷迷客等38个品牌。 饰品、箱包、工艺品、小百货等 开架销售为主，租金5-9.5万/年 主力面积米 附表6 文化西路商业街租金价格一览表 序号 商铺名称 建筑面积（平方米） 每平方米年租金 备注 1 意飞奴 30 3996 休闲服饰 2 知味屋 20 4500 小饰品 3 天籁 20 4752 女装 4 博士堡 15 4668 牛仔装 5 波顿 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 梦雪儿 30 3672 休闲装 8 杰施 18 5556 时装 9 栖凤梧桐 15 6000 时装 10 安踏 30 3336 运动服装 11 一席之地 20 4500 时装 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 枫心荷影 20 4500 时装 14 梅红 10 5496 时装 15 彬彬 25 4800 时装 16 圣雪绒 15 3996 内衣 17 风格驿站 25 3204 休闲服饰 18 无印良品 20 4248 休闲服饰 19 衣典 20 3000 女装 20 平均 4430 附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 序号 物业位置 平米年租金 销售价格 备注 富翔天地商业街东起第1、21 间 1120元 前期6800临花园路，一、二层连租，面积约200平米，元/㎡，现年租金13万元，二层租金以1500元/月计 已涨至12 富翔天地商业街东起第6间 832元 万余元/㎡ 面积84平米 3 洪楼广场西侧慧都大厦 1460元起 2万元 销售时间较早，同区域竞争对手较少 4 大润发西海蔚商业广场 约1万元 住宅底层2层均价，还未正式销售 5 二建融基大厦底层 1.3万元 1、2层连售，共计1400平米 大润发广场东临街手机门6 面房 4015元 7平米，外开三角形 7 花园路亿家乐房屋中介所 1850元 27平米 附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 序物业名称 租售价格水平 经营业态 备注 号 F1：鞋类，少量化妆品、服装（季名萃商厦 2-5元/㎡/日 服）；F2女装（季服）；F3男装（季服装为主，经营水平较低 服）； F4皮装 人流少，外立面单一，无特色 人流非常多，通道窄。摊位约F1：文体用品、小饰品等小商品；8㎡，铺面约15㎡，经营中低东门小商品批发市场 3-6元/㎡/日 F2：服装（季服与非季服）、鞋类 档品种，零售、批发并重，青年人、学生消费为主 档次较低，含极少量品牌专卖东门小商品批发市场两侧6-7元/㎡/日 商业房 具店等 和向西递减 休闲服饰、眼镜店、饰品店、文 店，一派繁荣景象，租价向东 历黄路东\\明湖路北门头房 730元 无 旧平房，临明湖路 名翠商厦广场西门头房 7910元 童装 面对公交车站，10平米 老东门二层商铺 7300元 服装 面积2平方米 附表9 银座商城 商地场银座理泺源大街、佛山街交叉口 名商城 位称 置 山东经开 省商营发 自营管理 业集管商 团 理 跨物自认 区业营知 域管管范射整个市区及周边县市 辐度 ，理 理 围 高 55万经总 万楼 余营规 平层 地上6层、地下1层 平面模 方数 方积 米 米 经统一营经营模经营中高档女装及女性用品为主 特管理 式 色 整体包装商档次场高，包业营百货业为主，辅以超市、餐饮、家电 经舒适装 态 感程度高 地下约120整车 个，体位 山东省着名商业品牌，整体形象好 地上形数 约象 110个 营业时9：00-2服务素质高，态度好，热情 1：00 情间 况 顾客满高 意度 主力消白领、中产阶级、政府官员 费群 -1F：超市、烟酒糖茶、医药保健、日用百货、小家电、音像制品、家用电器、快餐冷饮、摄影、彩扩、照相器材 1F：化妆品、镶嵌珠宝、金银首饰、男女皮鞋、钟表眼镜 2F：男士服装、领带、男士饰品、西裤、新华书店、箱包 业态分4F：女士服装、羊绒羊毛、男女内衣、休闲装、袜品 3F：精品女装、职业女装、羽绒服装、女士饰品、皮衣 布 5F：运动服饰、体育用品、健身器材、灯具、画廊、珠宝玉器、工艺礼品、玻璃器皿、通讯工具、电脑、办公文具 6F：儿童服装、儿童玩具、童车、童鞋、图书文具、床品家居 银座桥北一层特卖场：男装、女装、男女皮鞋、羊毛羊绒、运动休闲、内衣、袜品、箱包皮具、童装童鞋、床品、健身器材 交通情公交：东向：49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路 西向：增加70路 道路：泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场况 约300-400米 附表10 银座购物广场 地理位置 泉城广场负一层 经营管理 山东世界贸易中心 认 知 度 跨区域，高 辐射范围 经营面积 3万平方米 楼 层 数 经营特色 品牌超市、中高档经营业态 超市为主，百货、整体形象 山东商业着名品牌经营业态 超市 经营规模 服务情况 素质高，态度好，主力消费群 普通市民、白领、康快餐、皇室比萨、麦当劳、银座超市、化妆珠宝、绅士世界 65、89、K54路 西向：增加70路 人行道约5米，距泉城广场约300-400米 ，由东向西75辆、由西向东48辆 万平米的汽车、自行车停车场 附表11 万达沃尔玛商业广场 地理位置 泉城路西端 经营管理 济南万达商业物业管理公认 知 度 跨区域，高 辐射范围 经营面积 4万平方米 楼 层 数 经营特色 品牌超市、家居城及室内经营业态 超市为主，家居、百货为整体形象 全国商业地产品牌，整体经营业态 超市 经营规模 经营业态 家居 经营规模 服务情况 素质高，态度好，热情 主力消费群 普通市民、白领、中产阶服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋 附表12 贵和购物中心 地理位置 济南市天地坛街1号 经营管理 鲁能商贸公司 认 知 度 跨区域，高 辐射范围 经营面积 1.76万平米 楼 层 数 经营特色 荟萃世界名优精品，传播现适感程度高 经营业态 百货为主，超市为辅 整体形象 山东省商业品牌，整体形象服务情况 素质高，态度好，热情大方主力消费群 白领、中产阶级、政府官员名酒、进口食品、保健食品、休闲食品、冷冻食品、茶叶饮料、副食调料、海洋干货、洗涤化妆、百货用品、康康快眼镜、化妆品、金银珠宝（代表品牌：周大福、娇兰、江诗丹顿、博柏利） 正装、女士时装、皮草、针织、内衣、饰品（代表品牌：柯利亚诺、菲妮迪、宝姿、白领） 正装、男士休闲、男士精品服饰、西裤、衬衫、皮装（代表品牌：纪梵希、雅格狮丹、都彭、保罗·劳伦） 、箱包、休闲服装、体育服装（代表品牌：爱步、新秀丽、英格、莱尔斯顿） 摄材、办公用品、通讯、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、体育用品、按摩椅、家居百货、柔婷美容店（代表13日16：33-16：38 出来100名，购物33名 附表13 贵和商厦 地理位置 泉城路147号 经营管理 鲁能商贸公司 认 知 度 跨区域，较高 辐射范围 经营面积 3万平方米 楼 层 数 经营特色 中高档消费\\时尚生活 经营业态 百货为主，超市为辅 整体形象 全省商业品牌，整体形象好 服务情况 素质高，态度好，热情大方 主力消费群 白领、中产阶级、政府官员 食、冷冻、生鲜、洗化百货、药品、肯德鸡 射器材、通讯器材、工艺品、SPR、总服务台（代表品牌：英纳格、天梭） 表品牌：哥弟、曼斯汀） 代表品牌：斯卡图、法鳄） 健身器材、高档工艺品、高档卫浴、美容厅 物39名 由东向西320，由西向东263。 附表14 人民商场 地理位置 经四路\\顺河西街经营管理 自营管理 认 知 度 较高 辐射范围 经营面积 3万平方米 楼 层 数 经营特色 大众化消费 经营业态 百货业 整体形象 二流百货店 服务情况 较好 主力消费群 工薪阶层 、超市、日化洗涤、工艺礼品、金银珠宝、铂金玉器、精品钟表、麦当劳、商场餐厅 业女装、羽绒服、淑女装 恤西裤、皮衣茄克、休闲牛仔、休闲装、运动装 丝袜、妇女用品、羊绒羊毛、针纺织品、床上用品、箱包、皮包皮具、休闲装、精纺毛料、丝绸化纤 话机、灯具、空调冰箱、洗衣机、热水器、微波炉、摄像机、家庭影院、随身听、婴儿用品、通讯器材、童鞋、儿6，出来115人，其中购物46人，人均消费额约50-60元 附表15 洪楼大润发超市 发超市 地理位置 洪楼广场西经营管理 自营管理 认 知 度 较高 辐射范围 平方米 经营面积 约2万平方米 楼 层 数 与分散经营结合 经营特色 平价超市 经营业态 超市为主，46个、室外约59个 整体形象 中低档,大00 服务情况 较好 主力消费群 工薪阶层 街、服务台、汽车停车场 入口、百货区、收银台、商场出口 区、百货区 附表16 济南华联商厦 商厦 地理位置 经二纬十 经营管理 自营管理 认 知 度 较高 辐射范围 经营面积 约3.5万平方米 楼 层 数 经营特色 中低档百货 经营业态 大型综合百 整体形象 中低档百货00 服务情况 一般 主力消费群 工薪阶层 品、钟表、珠宝首饰、糕点食品 女装 、休闲装 、羊绒羊毛、布匹 、童装、自行车、文具、家具用品 附表17 嘉华购物广场 地理位置 经二纬九 经营管理 自营管理 认 知 度 较高 辐射范围 经营面积 4万平米 楼 层 数 经营特色 中低档百货 经营业态 大型百货店，整体形象 中档偏上 服务情况 一般 主力消费群 市区中西部中宝首饰、男女名鞋、箱包、手机卖场、永和快餐 饰品、美甲、内衣 家居用品、美容院、运动装 儿童乐园 附表18 经四路路段人流、车流统计 日 期 时 间 方 向 车流量（辆） 人流11：20-11：东、西方向 30 3月19日 1320 顺河街交界口 30012：20-12：南、北方向 750 30 顺河街交界口 星期五 12014：15-14：南、北方向 25 540 顺河街交界口 17015：20-15：东、西方向 30 1000 顺河街交界口 26811：35-11：南、北方向 45 460 顺河街交界口 30012：20-12：东、西方向 3月21日 30 580 顺河街交界口 400星期日 14：00-14：东、西方向 10 650 顺河街交界口 57015：40-15：南、北方向 50 520 顺河街交界口 260- - - 5820 238向10分钟流量 - - - 727.5 298均日流量 平均各方向10分钟流量×2×6×8小时（一天） 69840 286附表19 经二路部分路段人流、车流统计 日 期 十二 十二 九 十 十二 十二 十 九 3月18日 星期四 时 间 11：10-11：11：25-11：12：20-12：12：45-12：13：20-13：13：35-13：14：10-14：14：50-15：方 向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 车流量（辆） 89 92 67 48 72 81 33 41 人流量227 256 305 189 231 260 107 279 九 十 十二 十二 九 十 十二 十二 十 九 九 十 15：15-15：16：00-16：11：00-11：11：15-11：12：25-12：3月20日 12：50-13：13：25-13：星期六 13：50-14：14：25-14：14：55-15：15：15-15：16：05-16：- - 方向10分钟流- - 平均日流量 平均各方向10分钟流量×2×6×8小时（一天） 附表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 - - 59 31 80 95 61 40 64 77 29 40 51 28 1178 58.9 5654.4 205 156 268 290 365 200 267 302 125 354 230 193 4809 240.423083 口 日 期 时 间 方 向 车流量（辆） 东门 9：40-9：50 南、北方向 183 东门 9：55-10：05 东、西方向 190 /黑南路 10：38-10：48 南、北方向 166 天地坛街 3月17日 10：55-11：05 东、西方向 270 普利街 星期三 11：30-11：40 南、北方向 371 普利街 11：45-11：55 东、西方向 265 泺源路 14：40-14：50 南、北方向 293 泺源路 14：55-15：05 东、西方向 305 泺文街 15：20-15：30 南、北方向 208 泺文街 15：35-15：45 东、西方向 291 泺源路 15：40-15：50 南、北方向 70 县西巷 16：15-16：25 东、西方向 420 路 16：50-17：00 东、西方向 238 口 17：20-17：30 东、西方向 354 9：55-10：05 南、北方向 162 10：10-10：20 东、西方向 174 南路 10：55-11：05 南、北方向 153 坛街 11：15-11：25 东、西方向 235 街 3月21日 11：55-12：05 南、北方向 307 街 星期日 12：10-12：15 东、西方向 252 路 14：05-14：15 南、北方向 225 路 14：20-14：30 东、西方向 273 街 14：55-15：05 南、北方向 156 街 15：10-15：20 东、西方向 203 路 15：30-15：40 南、北方向 36 巷 16：20-16：30 东、西方向 301 路 16：55-17：05 东、西方向 176 口 17：20-17：30 东、西方向 300 - - - 6577 0分钟流量 - - - 234.90 流量 平均各方向10分钟流量×2×6×8小时（一天） 22550 附表21 泉城路业态分布情况表 到东 北侧由西到东 机大卖场→济南市商业银行西门支行→济南市交通银行三联家电→万达商业广场（沃尔玛超市、红星美凯龙家居器→Erdos→工行泉城路支行→齐鲁金店→丰利大厦→元华伦多休闲服饰→柏仙菲格（FEEL100%）休闲服饰→佐丹店→新视杰音像→宝明斋眼镜→上海浦东发展银行→济饰→班尼路休闲服饰→Ayaya女孩饰件→素人女士休闲服楼（济南新东方眼镜、精益眼镜）→青年广场→[卫巷]堡·飞鱼女士牛仔→欢东休闲服饰→红蜻蜓皮鞋→稻草人卖场→唐狮休闲服饰→肯德基→贵和购物中心→齐鲁国→杰弗雷休闲服饰→石头记玉石饰件→达芙妮女鞋→春齐鲁同人眼镜、爱书人音像配送超市、百信鞋城、麦当劳、→麦迪嘉休闲皮鞋→Anta安踏运动鞋→七匹狼休闲男装婚纱馆）→大快活西式快餐→光大银行→梦特娇旗舰店→钻石→Pepsi运动系列服饰→谭木匠→劲霸男装→[省府真维斯→上海好乐迪→华伦天奴→比利牛仔→诺基亚客圣·迪奥休闲女装→E库休闲服饰→斯得雅男装→哥弟休心→韵升音乐礼品→乔丹运动休闲系列→金伯利大厦（兴袋鼠男装→Anta运动休闲系列→海澜之家男装→红蜻蜓→金利来服饰→花花公子家居系列→建行→北京现代汽车行→格威斯服饰→翠玉轩玉石饰品→雅戈尔服饰→杰弗销售服务店→农村信用社→鲁创典当行→亨得利眼镜→饰→大台北鞋城→新华书店→金街女店→李宁专卖店→连锁店→美伊娜多化妆品→美阿丽美发工作室→鑫嘉禾牛肉面大王→时尚新娘婚纱摄影→千百味日式快餐→意下区人民医院（现已撤）→韩国烧烤店→济南泉城电子科助比萨→齐鲁音像超市→[院前街] →贵和商厦→肯德基莱茵婚纱摄影→省政协→华能大厦→皇亭体育馆→规划务大楼 附图 商铺调查价格铺位（部分） 泉城路西段稻草人（日租21.70元/㎡）、山东古玩城（日租11.11元/㎡）、东段舜井街路口真维斯（两层日租6.85元/㎡） 泉城路与省府前街路口劲霸男装（日租6.85元/㎡）、芙蓉街路口雅戈尔二、三层建筑（2002年3月竞拍价29798元/㎡） 泉城路与院前街路口华典大厦底层商铺（日租13.9元/㎡）
