房屋贷款违约金的核算方式

购房者和开发商在房屋贷款合同违约中有不同的权利和责任，违约金的计算应根据合同约定和法律规定。购房者违约时，可要求退还款项、支付违约金，且按照合同规定计算。开发商违约时，购房者可要求退房、返还订金或支付利息，或要求赔偿损失。合同违约金应在合理范围内，一般不超过实际损失的30%。维护自身权益需合理协商，避免非法合同或无法履行违约责任的情况。

法律分析

对于房屋贷款合同违约的分有购房者违约和开发商违约，关于房屋贷款合同违约金的计算：

1、购房者违约

根据《民法典》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。

此外，如果办理按揭，银行就会将贷款打入开发商账户，这部分房款视为已付，购房者可以要求开发商按照房屋总价值及合同相应条款进行赔偿，这是受到法律保护的。在购房合同里会有明确规定的!一般都是每天万分之1到5的违约金，请参照合同，就可以计算了。

2、开发商违约

一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：

1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

合同当事人应当自行协商确定购房合同违约金。但这并不是说，购房合同当事人可以过分高的约定房产合同违约金。

一般来说，合同违约金的上限不超过实际损失的30%。如果设定的违约金数额过低，将无法抑制双方的行为。如果金额过高，您可以申请调解。在一定的合理范围内，避免出现非法合同无效或无法履行合同违约责任的情况，维护自身合法权益。

结语

购房合同违约分为购房者和开发商违约，违约金计算应遵循相关法律规定。购房者重大违约可解除合同，要求退还购房款和利息，并支付违约金。按揭购房需按合同条款赔偿。开发商违约情形包括延期交房、面积误差超过3%和质量问题严重影响使用等，购房者可要求退房并要求返还定金或支付利息。合同当事人应协商确定违约金，一般不超过实际损失的30%。避免过高或过低的约定，保护自身权益。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。