出租人如何在承租人擅自转租时行使解除权

尽管《民法典》对转租合同的效力未作明确规定，笔者也赞同转租合同为有效合同的观点，但是由于我国对承租人的转租权采取限制主义的立法理念，《民法典》第七百一十六条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，虽然不应否定承租人转租合同的效力，但是出于承租人对出租房屋的转租影响了出租人租赁房屋的控制能力，增加了出租人对租赁房屋的安全控制成本和收回房屋的不确定性，因此法律赋予了出租人在承租人将房屋转租次承租人时，解除其与承租人之间租赁合同的权利。依照目前的法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除其与承租人之间的租赁合同，进而收回出租的房屋。出租人的解除权能够保证其对房屋的控制能力，但是其解除权对于承租人以及次承租人来讲，却如一把悬在脖颈上的利剑一样，时刻威胁着承租人和次承租人之间租赁合同的安全履行。一旦出租人解除了其与承租人之间的合同，承租人便不再享有占有、使用涉案房屋的合法权利，次承租人与承租人的租赁合同由于履行不能而解除，自然也就无权继续占有使用涉案房屋。从促进交易和实现物尽其用的立法目的来看，出租人虽然在承租人未经其同意而擅自转租房屋的情况下享有解除合同权，但出租人应当在一定的时间期限内积极行使该权利，以解除承租人与次承租人“人为刀俎、我为鱼肉”的不安定状态。《房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。可以说，最高法院的解释是一种折中的处理方式，一方面保护出租人的权益，避免承租人擅自转租房屋，影响出租人相关权利的行使；另一方面也对出租人权利的行使进行必要的限制，出租人不能认为自己有解除权就认为刀把子掌握在自己手中，随时都有权解除合同收回房屋，使转租合同长期处于不稳定的状态。出租人如果认为承租人的转租行为侵害自己的合法权益，就应当及时行使解除权；如果认为转租行为并未侵害自己的利益而默认转租的事实，则超过六个月不能再以此为由解除其与承租人的合同。另外，对于是否属于承租人知道或者应当知道转租超过六个月时间的认定，笔者认为，应当结合案件当事人的情况、房屋的类型、租金的交纳、房屋的管理等事实，严格掌握六个月的时间，如果承租人的转租行为未对出租人的权益造成实质损害，除非出租人有确凿的证据证明其确实不知情，否则可以推定出租人知道或者应当知道房屋转租的事实，出租人再以承租人未经同意转租为由请求解除合同的，应不予支持。