开发商一房两卖，先签约方维权攻略

购房者遇到开发商一房两卖的情况，可以根据《民法典》第五百七十七条，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿违约损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于不同情况下的一房两卖纠纷，根据实际情况进行处理，包括已履行合同的情况和已办理过户登记的情况。在无权处分的情况下，合同转化为损害赔偿的债务。当事人一方不履行合同义务或不符合约定时，应承担违约责任。

法律分析

一、怎么维权开发商一房两卖先签约方

开发商一房两卖先签约方无法取得房屋的可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿违约损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、购房者遇到一房二卖怎么维权

对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。

此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。

即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。

也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。

关于无权处分制度，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

结语

根据《民法典》第五百七十七条的规定，对于开发商一房两卖先签约方无法取得房屋的情况，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿违约损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于一房二卖纠纷，根据不同情况的处理，已履行完毕的合同中的买受人已取得房屋所有权，而前买受人则享有房屋买卖合同产生的债权请求权。如果出卖人不履行合同义务或者履行不符合约定，买受人可以要求赔偿损失。在房屋已过户给前买受人后，又与后买受人签订买卖合同的情况下，出卖人已非房屋所有权人，该合同不构成买卖合同的标的物。根据法律规定，不履行合同义务或者履行不符合约定的一方应承担违约责任。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。