前 言
当今社会，经济与金融的全球化已成为必然趋势，而金融的地位与作用亦日益突出,金融在成为现代经济的核心的同时，其风险也在不断地积累并造成毁灭性的损失。中国最危险的金融风险在哪里?在我国现行的金融体制下，商业银行风险性相对较高，具体表现在于商业银行房屋信贷比重一直处于过高状态（上半年商业银行房屋信贷、股票、国债和企业债融资的比例为87．8：5．0:5．5:1．7),商业银行的任何风险都可能导致金融市场的整体性风险.所谓“牵一发而动全身”，商业银行的房屋信贷风险问题已成为“蛇之七寸”、“国之冲塞”，对其研究将具有重大的现实意义。
我国商业信贷业务中存在着较大的风险.不可否认,这其中确实存在着历史遗留原因。国有大中型企业的负债在我国商业银行，特别是国有商业银行中占有较大的比重。这主要是由于在经济体制转轨过程中，国有企业连年亏损,负债经营，拖欠商业银行的负债数额犹如滚雪球般增大,随后又变成难以收回的不良资产,影响着商业银行资金流动。更为重要的是我国商业银行还没有完全适应目前的角色，在管理、风险意识、利用金融工具等方面还存在着不足和缺陷。房贷业务已经成为我国商业银行房屋信贷业务中的重要组成部分.就四大行而言，针对目前房地产市场过热，出现泡沫经济现象，我国商业银行对房地产商贷款,个人住房贷款等房贷业务都应有所警惕，正视其风险性，并采用合理的措施加以规避，减少风险。
本文采用理论联系实际的写作方式,从我国商业信贷业务的现状，所受到的来自利率市场化和直接投资市场的快速发展的影响,进而分析问题,对工行泰安分行商业信贷业务中的风险问题进行研究,并就规范信贷业务特别是房贷业务制定相关的法律规章制度，加强风险管理意识，改变落后的管理方式，加大不良资产的回收力度等方面提出了意见和建议。
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一、商业银行房屋信贷风险概述
1、房屋信贷风险的概念
房屋信贷风险是金融市场中最古老的且最重要的金融风险形式之一，同时也是现代社会经济实体(尤其是金融机构)、投资者和消费者所面临的重大问题,只有对房屋信贷风险进行准确的度量并据以实施相应的管理，才能保证金融机构乃至整个经济社会的安全性和稳定性。
商业银行的主要职能和业务是信贷，即直接向社会提供资金融通服务.由信贷的性质所决定,信贷行为的发生和终结之间必然存在一个时间间隔，贷出货币与清偿行为始终有时间差。正是在这段时间内，或者借贷的资金可能由于各种因素的制约，不能发挥原来期待的效用，不能正常周转和有效增值,使资金的清偿能力相应受到影响；或者借贷人在主观意愿上无意于偿还贷款致使借贷风险发生。因此商业银行的房屋信贷风险主要指此过程中，由于不确定性，使借款人不能按时偿还贷款，造成银行贷款本金、利息损失的可能性.它主要包括：
流动性风险(Liguidity risks）.银行业研究的重要课题为流动性、收益性与安全性的最佳组合，即选择均衡的资产负债组合，同时兼顾最低风险性与较强流动性. 市场风险(Market risks）。除利率、汇率的市场变化会造成其价值变动的风险外,其它如价格波动性（Volatility）、时间衰落（Time decay）、基点或相关（Basis or Correlation）、贴现率（Discount rate）变动，都与风险暴露（Risk exposure）有关。对市场风险掌握颇不容易，银行业面对风险渴求高级专业人才.
投资组合风险（Investment portfolio risks）.分为系统性风险(S-ystematic risks)和非系统性风险(Unsystematic risks)。系统性风险主要来自市场因素或政治经济总体因素，如总体经济成长率、通货膨胀变动等，这类变动对市场价格与预期利润所产生的不确定性，无法借助多元化分散投资方式加以排除。相反，非系统性风险是由本身所产生的风险,可采用分散投资的办法加以降低或排除。
信用风险(Credit risks）。是指交易对象因破产或其它原因导致违约时银行遭受的风险。严重性在于整个信用链条中若有一家大银行发生财务调度危机,将引起多米诺式恶性信用危机连锁反应.[1]
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2、房屋信贷风险的度量 (1）、信用度量制
现代房屋信贷风险度量采用的“信用度量制”（CreditMetrics)是由J.P.摩根与其它合作者(美洲银行、KMV公司、瑞士联合银行等）在已有的“风险度量制”方法基础上，创立的一种专门用于对非交易性金融资产如贷款和私募债券的价值和风险进行度量的模型。 风险度量制方法（RiskMetrics）所要解决的问题是：“如果明天是一个坏天气的话,我所拥有的可交易性金融资产如股票、债券和其它证券的价值将会有多大的损失？”。而信用度量制方法（CreditMetrics)则是要解决这样的问题：“如果下一个年度是一个坏年头的话，我的贷款及贷款组合的价值将会遭受多大的损失呢?\".
“信用度量制”方法不仅考虑到了借款人违约所带来的房屋信贷风险，而且还考虑了借款人由于其信用等级下降所带来债务价值变动的房屋信贷风险。因此，对借款人违约概率的估计和对借款人信用等级变化的估计是同等重要的。关于借款人信用评级级别在未来转换的概率情况可以从大的信用评级公司(如标准—普尔、穆迪、KMV公司，ZETA公司等)中获取.
信用等级的上升或下降必然会影响到一笔贷款余下的现金流量所要求的房屋信贷风险加息差(或房屋信贷风险酬金)，因此也就必然会对贷款隐含的当前市值产生影响。贷款信用等级下降，对贷款所要求的房屋信贷风险加息差就应当提高，因而其贷款的市值也就相应下降。信用等级上升,则会出现相反的效应。
从技术角度来看，假设估价的是一笔第一年刚结束且在该年度里信用等级转换事件已发生的五年期固定利率贷款，那么便可以依据下列公式计算出该笔贷款的市值(百万美元为单位）。
其中ri为财政零息票债券的无风险利率（也称远期零息票利率，可从国库券收益曲线中计算出来）;Si是指每年的信用加息差，它是不同期限的（零息票)贷款房屋信贷风险报酬率，这些数据可从公司债券市场相应的债券利率与国债市场相应的国债利率之差中获得。公式中的息票额（或第一年的利息支付额)未被贴现，可以将其视为该笔贷款
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的应计的利息收入额。
（2)、信用模型引起争议的技术问题
对贷款等金融资产进行房屋信贷风险度量的关键一步是要获得不同信用等级的金融资产在某一时段（如一年)信用等级转换的概率矩阵资料，从而依据这些资料计算出贷款等金融资产的受险价值。然而，在人们收集、整理和生成金融资产信用等级转换概率矩阵资料时往往设定了许多假设条件，而这些假设往往与现实不符，因而也就影响了所求金融资产受险价值量的准确度.
在计算贷款的受险价值时往往要设定三个输入变量(违约收复率、远期零息票利率和信用加息差率)为非随机性变量。如果人们将这三个变量中的某一个或三个都确定为随机变量的话，那么据此所计算的贷款受险价值量就要比在非随机状态下所计算出的受险价值量大的多。在这三个变量中，各类贷款或债券的违约收复率和加息差率有着较大的差异。在违约收复率方面，由于不同债务工具的求偿等级不同,因而它们违约时的平均收复率不同且与之相应的变动标准差也不尽相同，所以这种收复率变动的标准差就会直接影响到贷款等债务工具市值变动的标准差和它们的受险价值量。[2］
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二、我国商业银行信贷业务的风险分析
随着市场调节的逐步完善和金融体制改革的不断深入，我国原国有专业商业银行向国有商业银行商业化转轨的速度也越来越快,从而使多年积累的商业银行金融问题日渐暴露,潜在的风险日益表面化. 1、工行泰安分行的个人信贷风险防范
以工行泰安分行为例，住房贷款业务发展过程中，该行始终绷紧防范贷款风险这根弦，牢守资产质量这根底线，严格执行上级行的各项规章制度及操作流程，注重防范与规避贷款风险.
一是做好客户经理的风险防范教育.针对当前房地产市场经济形势，认真做好对客户经理的风险教育与控制工作，彻底克服个人住房贷款无风险的错误认识，强化风险意识，切实加强对个人贷款客户真实性和偿债能力的尽职调查，防止调查流于形式，坚决防止和杜绝向虚假借款人和偿债能力不足的借款人发放贷款，防止新的贷款风险的发生。客户经理在办理贷款手续时，严格执行双人见客谈话、实地核实、当面签字制度、并现场查验所有签字人的有效证件，确保借款人身份、贷款意愿及签字真实合法合规.以执行力建设为指导，推动住房金融业务工作的顺利完成。今年以来，随着国家“保增长、扩内需、调结构\"一系列经济政策的实施，以及积极财政政策和适度宽松货币政策效应的逐步显现,全国经济形势呈现企稳回升的良好局面.泰安分行抢抓市场机遇，强化市场营销，保持了健康快速发展的良好势头。截止2009年6月末，全市住房开发及个人贷款余额348052万元，比年初增加61462万元.余额占全行贷款余额比重为30%.其中：住房开发贷款余额66850万元，比年初增加28540万元完成省行上半年计划的285％。个人住房贷款余额为219969万元,比年初增加27773万元，完成省行上半年计划的292%。个人消费及经营贷款余额61233万元,比年初增加5149万元，完成省行计划的103%。 二是提前做好违约贷款的风险防范,抓好违约贷款的催收。对现有的全部存量贷款,管户人员认真履行职责,努力做到管理的全部个人住房贷款户数管的住、管的好，对借款人在还款过程中出现的风险隐患做到了“早发现，早处理，早解决”。 以执行力建设为动力，坚定打造 “第一按揭银行\"战略目标不动摇。泰安分行在确保投入住房开发贷款项目按揭源不流失的同时,积极开拓纯按揭市场；在高度重视一手房贷款业务的
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同时，积极发展二手房贷款业务；在重点发展传统个人住房贷款业务的同时，积极拓展债务置换贷款等新业务品种,构建完备的个人住房贷款品种体系。在同业竞争日益加剧和同业间个人住房贷款产品同质性增强的背景下，泰安分行建立了以客户经理专职营销为主体，中介机构外包营销和网点窗口营销相互补充的多层次营销模式，大力发展个人贷款业务，不断提升个人贷款市场竞争力。
三是注重源头风险防范，加强对抵押登记环节的管理.由风险经理协助借款人一起到抵押登记部门办理个人住房抵押手续，并认真做好登记手续。同时，严格落实二套房政策，严格按照总省行及人民银行、银监会关于二套房政策的要求，通过查询人民银行征信系统，查验借款人购房套数，依据有关规定严格把握贷款成数和利率标准。强化个人贷款业务管理，防范和控制信贷风险.为加强个人贷款风险的识别和防范。继续将防范假按揭贷款作为个人住房贷款风险防范的重中之重。一是加强对抵押房产的价值评估，坚决打击高评估套取银行资金的行为，防范抵押权落空风险。二是加强贷款用途审查，严禁发放没有明确、真实贷款用途的个人贷款。三是认真做好房地产开发贷款全过程管理，切实防范开发贷款风险。同时加强个人住房贷款的日常风险管理,坚决防止假按揭贷款产生.
四是认真做好日常风险管理工作，防止新的不良贷款产生.进一步提高住房贷款的精细化管理工作,严格执行总省行有关住房开发贷款全过程管理的要求，切实防范开发贷款风险；同时,加强个人住房贷款的日常风险管理,继续将防止“假按揭贷款”作为个人住房贷款风险防范的重中之重，坚决防止新的假按揭贷款产生.强化监督检查，实现执行力建设目标。一是按季做好重点项目的检查，重点检查客户经理是否落实双人调查、与客户见面制度，对客户提交的资料是否认真审查等工作。二是定期梳理岗位职责明确界定职责边界，科学设定目标任务。三是做好执行力专业线工作考核力度.按照制订的执行力实施方案和考核办法，将执行力建设的工作任务分解落实到人员和支行,并对落实情况定期进行检查、考核、通报。确保把推进执行力建设工作落到实处，真正处理好推进执行力建设与业务工作的关系，做到两不误、两促进，确保推进执行力建设工作的任务和目标实现。 2、房贷业务风险不容忽视
房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏
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多。2003年前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264 亿元，占全部中长期贷款增加额的37％，其中房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元.对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性房屋信
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贷风险应当予以警惕。
就2004、2005年的房贷业务来看，总体上，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。但仍应看到,工行、建行、中国银行的不良贷款率均在3％-5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5％，而农行的不良贷款率相对偏高.
四大行房地产开发商贷款质量差异明显.工行和建行的不良贷款率相对较低,维持在7％左右.而农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上,四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11％之间。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2％。
房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面,虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。 （1）、部分地区房地产市场过热存在市场风险
2004 年部分地区房地产市场价格上涨较快,出现地区性的房地产热。人民银行上海分行报告显示,2004 年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27。5％，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注。同时据建设部2004 年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%,在投资购房中，28.5%在短期内转手，23。5％用于出租，48%空置待涨价。“这意味着北京每五套商品住宅中，就有将近一套是用来投资的。”长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20％左右。部分城市和项目存在一定的投机炒作现象.表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年）短期炒作现象突出.随着不断引发的“团购”热潮，又将把房地产市场推向一个新的高潮。 （2)、房地产开发企业高负债经营隐含财务风险
房地产开发企业负债经营的问题较为严重.房地产开发商以银行借贷融资为主,自有资金逐年下降。以北京、上海为例，2000—2002 年北京市房地产开发企业平均资产负
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债率为81。2%;上海房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17。53％，2003年为16。94％.直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20％提高到35％以上。
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一 大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44。4％，占房地 产开发投资资金来源的43.1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为 5207.6亿元，增长了38％，占全部资金来源的30。3%；第三大资金来源是银行贷 款,为3158.4亿元，增长了0.5％，占资金来源的18.4%。但实际上,房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而 来，大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30％计算，企业自筹资金中有大 约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计 算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上.
2005 年1 季度末8177。5 亿元房地产开发商贷款包括:(1)住房开发贷款4601.8 亿元,占56.3％,其中经济适用房开发贷款1468。3 亿元，占房地产开发商贷款的17.9%;（2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4 亿元，占19.6％；(3)地产开发贷款1586。4 亿元，占19.4％，其中政府土地储备机构贷款950.2 亿元,占房地产开发商贷款的11.6％；（4）商业用房开发贷款383.9 亿元，占4。7％。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大,开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张,一旦资金链条断裂，风险就会暴露。 （3）、“假按揭\"凸显道德风险
我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比虽偏小,但有较大的发展空间。2004 年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP 的比例为11。7%,而欧盟国家2001 年居民按揭贷款占GDP 的比率平均达到39％，其中英国为60%，德国为47％，荷兰达到74％。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。正因为如此，个人房贷的风险也越来越突显。2002 年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，（见图1）2004 年底和2005 年1 季度末分别达到15922.3 亿元和16743。7 亿元，余额同比分别增长35。1％和30。9%。
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图1 个人购房贷款余额和余额同比增长率
虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30％以上假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售(购买）方式，套取银行贷款.据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因假按揭造成的。
1。2 1 0.8 0。6 0。4 0.2 0
2002—03 2002—06 2002-09 2002—12 2003-03 2003—06 2003—09 2003-12
2004—03 2004—06 2004-09 2004-12
图2 中国住房贷款按揭成数 资料来源：《2004年中国房地产金融报告》
(4）、土地开发贷款有较大信用风险
我国土地储备贷款2004 年底余额为828。4 亿元，综合授信额度更大。银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。二是银行难以对土地储备
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中心进行有效监管.在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用,甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务.三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。四是土地储备中心的运营风险。
（5）、房地产贷款法律风险加大
新法律法规可能限制贷款抵押品的执行。最高人民法院2004 年10 月26 日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,宣布自2005 年1 月1 日起施行.该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”,意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款,增大了商业银行的房贷风险.［5］ 3、我国商业银行的风险与国有企业相关
国有商业银行贷款80％以上投向国有企业，并集中于传统产业和行业。但这些产业和行业近年整体经济效益持续滑坡，银行的房屋信贷风险逐步加大.[6］国有企业的折旧率普遍偏低，自我积累不足，资产负债率越来越高,对商业银行贷款的依赖性越来越强，靠大量占用商业银行贷款维持生产经营.特别是近几年来，我国经济市场化加强,社会竞争更加激烈,国有企业改革举步维艰，国有企业大多不能适应激烈的市场竞争，致使亏损或经营状况不佳，而这些企业负债的主要部分是商业银行贷款，而且短期借款长期占用，资金实力严重不足，资金周转不灵，抗风险能力很低.当市场略有变化，营销出现困难时，资金运动立即受阻，偿债能力大大降低，直接影响到商业银行贷款资金的安全。即使少数效益较好的国有企业，由于其资产负债率较高，利息负担较重，贷款到期也很难收回，企业能够按时支付贷款利息,不过是商业银行不断准予续借，这些国企贷款风险没有暴露出来而已。一旦商业银行停止续借，不良贷款立即显露出来。这是扩大贷款风险的又一重要因素.
4、商业银行经营管理方式相对比较落后
商业银行管理方式落后,操作漏洞比较多，主要表现在：一是在经营上把效益性放在首位，而忽视安全性。国有商业银行的内在的市场化激励机制并没有得到根本性改变，国有各商业银行业竞相争夺高风险、低效益的项目的根本问题没有改善.尽管商业银行中长期贷款过快增长的势头得到有效控制，贷款结构有所改善，但是中长期贷款所占的
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比重仍然过高。二是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实.三是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或者抵押无效.四是个别基层行贷后管理混乱,个人贷款客户资料不够全面和连续,缺少相关的奉献预警措施。
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三、我国商业银行房屋信贷业务风险存在的原因分析
1、房贷风险分析
（1)、市场泡沫，商品房供需不对等
房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫.一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。 房地产市场供求情况
市场供给增速减缓。2003 年2 月份以来，商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步下降（见图4），2004 年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1％和2。3%.而需求增长较快.2004 年全年商品房累计销售3。8 亿平方米，销售面积较2003年增长13。7％,其中商品住宅销售3。4 亿平方米,增长13.9％。
2000 年至2003 年，全国商品房空置面积逐年增加，2003 年时达到1.28 亿平方米，就北京而言房价收入比更达到12，不过在2004 年该趋势出现了逆转,商品房空置面积得到消化.全国商品房空置面积为1.23 亿平方米，比2003 年下降了3。8%,房价收入比有所下降。
图3 商品房和住宅竣工面积增长率
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图4 全国商品房空置面积增长率
图5 全国商品房供求状况
图6 全国商品房销售价格指数
以上资料来源：《2004年中国房地产金融报告》
（2）、住房价格收入比
住房价格收入比是衡量住房消费能力的最常见指标，也是国际上通用的评价住房消费的最为重要的指标。据世界银行对一些国家考察后得出结论，一套住宅的价格应
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保持在一般居民家庭收入3~6倍水平，若高于6倍,居民就难以承受,在绝大多数市场经济国家中，这一比例在2：1－6：1之间。考虑到中国人多地少,加上住房需求因为计划经济体制原因未充分释放，国内学者认为今后5—10年内中国城镇房价与家庭年收入的比值应该是5：1～8：1。
(3）、房地产市场经营缺乏规范，一窝蜂式进入市场
房地产开发企业的自有实力，特别是资金实力参差不齐,更多的是由于房地产市场巨大利益的吸引,一窝蜂式进入市场，而本身并不具备足够的发展壮大的条件，所以出现大量借贷的现象。 （4)、非法按揭,非法牟利
假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷,有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005 年3 月17 日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃.今年4月2日，中国商业银行就自曝北京“森豪公寓”按揭涉嫌骗贷案.经查明，从2000年12月至2002年6月,北京华运达房地产开发有限公司采取假按揭的方式,从中行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口64494万元。 （5）、土地开发贷款缺乏管理
针对上文提出的四方面风险，其主要原因在于：
一、虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。所以造成资产负债率高，甚至有资不抵债的风险.
二、各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。
三、当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者,因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用
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权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。
四、土地市场价格有很大的不确定性,譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约,都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行房屋信贷风险。
2、历史原因，积重难返
国有企业贷款占了商业银行贷款中很大的比重，这源于在改革开放前计划经济体制下，国有企业的固定资产投资以及相当一部分流动资金，都依靠国家财政拨款。到80年代中期，实行“拨改贷”以后，财政基本不向企业增资，企业扩大再生产的资金来源，从财政拨款转向到国有商业银行借款.
而随着进入市场经济体制，国有也不能适应激烈的市场竞争，持续亏损,加剧负债，不但债务总额如滚雪球般扩大,而且自身偿还能力不断削弱. 3、没有建立起适当的管理机制
同国有企业经营机制相似,国有商业银行长期以来，并没有真正建立起责权相当的管理机制，对有权决策人缺乏有效约束和监督制构,有些个别商业银行甚至搞违规经营、帐外经营，加之政策性业务与经营性业务混在一起,商业银行自己经营权受到影响，一旦贷款出现问题，很难分清责任,更谈不上追究责任。多年的数据表明,国内各国有商业银行就是不愿意以企业和个人的信用风险来对贷款利率定价,而是在央行规定的基准利率水平上徘徊.各商业银行的贷款利率水平仍然处于很低水平上且浮动范围十分较窄。在这种情况下，商业银行的利率也就无法实现市场化，企业和个人的信用风险就无法相对准确定价,商业银行的贷款业务或商业银行的房屋信贷风险要得到根本的改善和提高就更加困难了。
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四、商业房屋信贷风险的防范对策
1、对房贷业务风险的防范 （1)、充分发挥信贷政策的作用
1998 年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策,整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。从1998 年4 月7 日开始，为扩大国内需求，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，要求1998 年新增住房贷款按各行当年新增贷款15％掌握。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务,支持普通住房建设。随后在2001年6 月19 日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195 号）， 2003 年6 月13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121 号）。这些措施对拉动国内投资和消费需求,起到了积极的促进作用。
为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，2004年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。为贯彻落实该决定，完善土地供应计划。2004年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定>的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。为消除地方政府干预土地审批,省以下土地管理部门实行垂直领导。而且为切实保护耕地特别是保护基本农田，2004年10月21日国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。通过加强对土地管理的控制，加强对房地产市场的管理。
这些政策取得了显著成效，有效地支持了房地产业的发展,同时加强了风险防范.从房地产贷款的余额看,1998 年房地产贷款只有3106。23 亿元，2004 年底达到26306。3 亿元，6 年间年均增长42。8%。其中,1998 年居民个人购房贷款只有426.2 亿元，2004 年增加到16002.3 亿元，年均增长83.0％；1998 年房地产开发贷款只有2680.1 亿元，到2004 年房地产开发贷款达到7810.9 亿元，年均增长20％。从房地产贷款占金融机构全部人民币贷款的比例看,1998 年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，到2004 年底这一比例提高到14.8%. (2）、灵活调整房地产贷款利率水平
1998 年，当时贷款基准利率超过10%,个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本
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性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999 年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用.
为促进房地产信贷市场的健康发展，人民银行于2005 年3 月对个人住房贷款的利率定价机制进行了市场化调整。当月17 日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平.商业银行自营性个人住房贷款基准利率1 到3 年期（含3 年)为5.76％，5 年以上为6。12%。同时人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0。9 倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5 年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12％的0。9 倍(即5。51％)，仅比原优惠利率5。31％高0.20 个百分点.新规定实行后,对首次购买住房的消费者,四大国有商业银行均执行下限利率。
另外, 对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20％提高到30%。具体调整的城市或地区,可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。
中央银行此举一可以不再承担财政职能，不再对住房消费提供准财政补贴；二可以理顺利率关系，将对住房贷款的优惠利率转变为更为市场化的利率定价机制,由于贷款利率可以下浮10％,仍可以在相当大的程度上保持优惠利率的连续性；三可以适当增加投机购房者的资金成本,抑制对房地产的投机性需求，有利于消费者形成利率风险意识;四可以促进银行学会风险定价，根据不同的风险状况制定差别贷款利率；五可以充分发挥住房公积金的作用，引导住房公积金制度的健康发展，六是与超额准备金存款利率下调同时进行，可以发挥货币政策的组合效应。 2、转变经营管理模式 （1)、从数量到质量的转变
在商业银行经营指导思想上要实现由追求“数量”转移到注重质量的过程中去.我国市场经济体制的建立，要求国有商业银行切实改变原先的追求总量扩张，对安全、质量、效益较为淡薄的经营思想。因此，首先要树立安全、效益经营理念,要把金融贷款的安全性和效益性视为商业银行房屋信贷工作的生命线，在兼顾社会效益的同时，确立效益最大化和资产质量最优化的经营目标。
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其次，要树立主市场经济主导下的商业金融竞争观念，正视商业银行的现实,充分利用商银行各自优势，开拓竞争，改变原来的粗放式管理，实行集约化经营战略，创造最大的经济效益.最后，要树立长远发展的战略观念，不断开拓业务领域,实施规模经营战略，学习国内外的先进管理经验。
（2）、“高风险、低收益”到“低风险、高收益”的转变
从对信贷资产的管理上要实现由“高风险、低收益”到“低风险、高收益”的转变。首先,充分利用目前国有企业优化资本结构的良机，支持和帮助企业实现资产重组。把风险承担的主体转移到高效低险的企业中去，降低风险系数，提高金融信贷资产的收益。其次，建立金融房屋信贷风险防范预警系统。从贷前的安全调查入手,通过确立科学的贷前调查分析指标，全面分析贷款的安全性、效益性、可偿还性等指标,提出科学的贷前预报；贷后要建立跟踪检查系统,形成我国商业银行新一套的信贷资金网络风险管理体系，及时发现问题，起到预警、报警作用.再次，健全商业银行贷款放、收一条龙责任制,实行全过程的严格管理,逐步将过去追求规模、铺新摊子，以外延扩张为主的粗放式经营改变为注重效益,讲求效率，以内涵为主的集约化经营模式，从而使商业银行金融信贷资产达到高效益低风险. 3、采用信用等级制度
根据企业信用等级有条件地选择贷款客户，把握优良客户,不断压缩中间客户，逐步清理不良客户。贷款企业的信用等级是对客户质量的综合衡量,是决定贷款安全性和效益性的主要因素。信用等级高低，是贷款风险大小、效益好坏的基本标志。在信贷管理上,首先要抓住那些信用等级高的企业（如AA级以上企业),把他们作为贷款重点投放对象；对信用等级低的客户(如BB级以下企业）因贷款风险较高，要采取多种措施进行清理;对中间客户(如A级、BBB级企业)，目前贷款风险可能不大，但这些企业经营状况一般，潜在风险较大，对其贷款应以临时性为主,并可以考虑适当压缩。 4、加大清收不良贷款的力度，积极寻求补救措施，化解风险贷款。
我国商业银行目前不良贷款数量较大，清收转化的难度也相对较大，而且大部分是历史上长期积累形成的，责任不清。为加大清收转化的力度,要做到广开渠道，充分利用依靠各级政府、各部门的帮助，抓住时机，采取有针对性措施有效清理各笔风险贷款。同时，要采取适当奖励措施，调动各方面的积极性，对清收工作做得好的单位和个人给
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予重奖。要根据不同的风险贷款，充分利用商业银行的优势、积极引导经营不良企业转换经营机制，提高这些企业的经济效益,提高不良企业还贷、付息能力，对扭亏无望的企业，要及时停放贷款，积极处理抵押品，收回旧贷。对宣告破产的企业，要依法清收商业银行贷款，要运用法律手段排除风险，紧紧依靠公、检、法、工商等部门的配合，抓住时机，逐户上门清收，对“老大难”、“钉子户”要敢于碰硬,依法起拆，抓典型，动真
［8]格，重点突破，扩大影响,发挥法律的震慑力。
5、运用法律防范和化解房屋信贷风险
运用法律来防范和化解房屋信贷风险，在中国有着更为特殊的必要性.针对我国国有企业债务负担过重，国有银行不良资产居高不下的情势，有关部门已经进行了多方面的探索和实践。比如，贷改投、兼并破产、下岗分流、减员增效、免息、降息等政策。这些举措虽然都发挥了一些作用，但效果都不是十分理想,特别是仅仅依靠国有商业银行催收到期贷款和每年提取呆坏帐准备金来核销历年积累的巨额不良资产，作用十分有限.从1999年起，我国又成立了四家资产管理公司，本来是希望企业通过债转股来解决国有银行不良资产之忧,又解决国有企业经营困难之苦。但现在看来,债转股充其量也只是化解银行不良资产的治标措施,页绝非治本之举，况且债转股在实施之后也没有起到良好的效果.要从根本上解决长期困扰银行的过高比例的不良资产问题，唯一的出路就是深化企业体制和金融体制改革,消除产生不良资产的体制基础,而这又需要靠完善的法律制度来实现。
在我国加入世界贸易组织以后，外资银行会较大规模地进入我国市场.为了在世界贸易组织的框架内,最大程度地保障我国国家和国民的经济利益,健全法制在某种程度上已经成为我们的唯一选择。根据服务贸易总协定的透明度原则，任何签字方都必须把影响服务贸易的措施的有关法律、行政命令及其他决定、规则和办法在生效以前予以公布。[9］
同时应注意建立个人破产制度.建立和完善企业破产制度是必要的，对此，我们仍要
［10］作不懈的努力.但是没有个人破产制度，企业破产制度的实行也会大打折扣。
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结束语
通过上面的讨论,面对我国信贷业务中贷款增长偏快，不良贷款余额下降缓慢，房贷比重过大的现状，我们应充分认识到目前我国商业银行存在着较大的房屋信贷风险，更为严重之时将成为牵动整个金融市场风险波动诱因。
加大对房贷业务风险的认识，规范房地产市场，加强管理控制，灵活调控房贷市场利率,促进房贷业务的健康稳定的发展。
同时针对国有企业的不良资产，除了商业银行自身加强风险控制、加大回收力度等努力外，更多的是得益于政府注资或出售不良资产等措施的帮助。
改变落后的经营管理模式，学习西方先进的模式,不但有利于商业银行自身的健康发展，而且在现代金融市场全球化的大环境下，更有利于与外资银行抗衡.
建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，建立和完善个人信用等级制度,加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续、对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。建立借款人资信管理动态系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收人情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查.根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料，如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等，证实其用地、售房等行为合法,避免银行陷入不必要的纠纷。
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致 谢
本人经过两年多的学习,运用所学的相关理论,结合自己的工作实践，提出了本人不成熟的意见，完成了这篇文章。写作中，请教了一些专家和学者，与同事进行了交流，翻阅了有关资料，参考了本人处理过的一些案例。由于本人理论水平有限、写作时间有限、实践经验有限，故文章中存在不足，甚至错误在所难免,请评审老师予以指正。
该论文从选题、构思、初稿、修订到定稿，始终得到戴鑫老师的帮助和指点，其在我这篇论文写作过程中，倾注了大量精力和心血，在此深表感谢!同时向华中科技大学网络学院所有曾给予我学业上以教育的尊敬的领导和师长、尤其是戴鑫导师，向教学点的行政后勤老师们表示由衷的敬意！
文章注意下格式问题,文献引用标注清楚
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参考文献：
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［4] 中国货币政策执行报告，2003第一至第三季度，中国人民银行货币政策执行小组
经济参考报，2003—10—28
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[6］ 石汉祥，论国有商业银行的房屋信贷风险管理,武汉大学学报，2003。 [7] 北京房价短期下挫,长期上扬,国际先驱导报，2005—04-22
[8] 防范房地产金融风险，研究制定房贷保险制度，中华工商时报,2005-08-16 ［9] 冉赛光、冯晓光，浅析商业银行房屋信贷风险的法律控制，法学评论,2002.（6） ［10］ 顾功耘, 金融市场运行与法律监管 ［Ｍ] ，上海:世界图书出版社，1999，P48
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