目录
1．项目用地周边环境分析 1.1项目土地性质调查 1.2项目用地周边环境调查 1.3地块交通条件调查 1.4周边市政配套设施调查 2．区域市场现状及其趋势判断 2.1宏观经济运行状况 2.1.1国内生产总值 2.1.2房地产开发景气指数 2.1.3国家宏观金融政策 2.1.4 固定资产投资总额 2.1.5社会消费品零售总额
2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 2.3项目所在地房地产市场总体供求现状 2.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 2.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
2.6商品住宅客户构成及购买实态分析 3．土地SWOT（深层次）分析 3.1项目地块的优势 3.2项目地块的劣势 3.3项目地块的机会点 3.4项目地块的威胁及困难点 4． 项目市场定位 4.1 类比竞争楼盘调研 4.2项目定位 5． 项目价值分析 5.1商品住宅价值分析法 5.2类比可实现价值决定因素 5.3项目可提升价值判断 5.4价值实现的经济因素 5.5项目可实现价值分析 6．项目定价模拟分析 6.1均价的确定
6.2项目中具体单位的定价模拟
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7．项目开发周期的确定 8．项目投资及成本估算 9．项目风险分析
10．社会效益和环境效益评价 11．结论及建议
正文
1． 项目用地周边环境分析 1.1项目土地性质调查
宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总建筑面积72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积25万方。分三期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期正在建设当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在建筑设计上的校园文化为背景，并添加入户花园、大飘窗、空中花园、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。
1.2项目用地周边环境调查
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周边商业：中商平价、武商量贩、南湖城市广场、苏宁电器、崇文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福
周边银行:招行、交行、中信、工行、农行、建行 周边公园：南湖水上公园
周边医院：蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、武大口腔医院
周边学校：南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学
1.3地块交通条件调查
附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。附近车站有丁家桥南路北港村、建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。
1.4周边市政配套设施调查
在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端
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特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。
2． 区域市场现状及其趋势判断 2 .1 宏观经济运行状况 2.1.1 国内生产总值
国家统计局2012年1月17日上午公布2011年重要经济数据。数据显示，经初步测算，2011年全国国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。 此前，专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的数据基本符合预期。 此外，统计局公布的数据显示，2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。 2011年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%。12月份工业增加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。 2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，扣除价格因素实际增长20.0%。 2011年全年社会消费品零售总额181226亿元，比2010年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%。其中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%，环比增长1.41%。 2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；出口18986亿美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出
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口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元。
2.1.2 房地产开发景气指数
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。
表 1 2012 年 1-5 月份全国房地产开发和销售情况 指标 房地产开发投资（亿元） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 绝对量 22213 15098 1082 2887 同比增长（%） 18.5 13.6 44.7 31.6 19.6 17.3 27.6 21.2 房屋施工面积（万平方米） 451364 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 339036 15377 50788 6
房屋新开工面积（万平方米） 72859 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 53882 2362 8989 -4.3 -8.2 12.4 9.7 -18.7 -10.0 26.3 26.5 -2.7 30.7 -12.4 -13.5 3.6 -1.4 土地购置面积（万平方米） 13532 土地成交价款（亿元） 2620 房屋竣工面积（万平方米） 27306 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 21815 598 2931 商品房销售面积（万平方米） 28852 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 25558 641 1996 7
商品房销售额（亿元） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 16932 14010 772 1863 -9.1 -10.6 -8.7 3.9 33.6 43.7 16.6 16.9 商品房待售面积（万平方米） 30740 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 房地产开发企业本年资金来34171 源（亿元） 其中：国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 其中：定金及预收款
19721 1304 6213 5.7 6296 168 14518 13188 7926 8.5 -36.8 16.3 -4.3 -4.0 8
个人按揭贷款
3343 -2.9 表 2 2012 年 1-5 月份东中西部地区房地产开发投资情况 住 宅 住 宅 地 区 投资额 （亿元） 同比增长 （%） 全国22213 总计 东部13036 地区 中部4472 地区 西部4705 地区
表 3 2012 年 1-5 月份东中西部地区房地产销售 情况 3208 22.5 17.7 3086 22.3 15.9 8803 16.0 11.4 15098 18.5 13.6 9
商品房销售面商品房销售额 积 地 区 绝对数 同比绝对数 （万平增长 （亿元） （%） 方米） （%） 全国28852 -12.4 16932 总计 东部14098 -14.1 10259 地区 中部6962 地区 西部7792 地区
2.1.3国家宏观金融政策
促进经济持续增长、充分就业、稳定物价、维持国际收支平衡 2.1.4固定资产投资总额
-11.1 3601 -5.0 -10.2 3072 -2.9 -12.1 -9.1 同比增长 10
2.1.5中国1—5月份社会消费品零售总额81637亿元
武汉房地产供需情况调查：目前武汉市房地产需求情况还是相当可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中，有充足的市场供给。目前依然有许多市民成观望态度，希望有所下价，但近来国家宏观经济政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。
据调查显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多，有少部分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。 2.2.1武汉房地产市场概况：
据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。
房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。
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房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。1－6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小的城市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定几个开发规模较大的城市中名列榜首。房地产开发投资的快速增长，一定程度上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。
商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，本年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。
商品房销售市场比较活跃。1－6月，全市商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。其中，期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。
居住条件显著逐步改善。伴随着住房改革的深入和房地产市场的逐步完善，个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体，2010
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年上半年个人购房的比重达95%以上。个人购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改善，2010年上半年全市城镇人均居住面积已达到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。
空置面积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比减少16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明了我市房地产市场运行状况比较健康良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。
商品房价格稍有松动。随着国家一系列的宏观调控政策的实施，遏制房价过快增长，调控效果已初步显现。从今年第二季度房地产销售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个月的环比速度来看，却呈现了逐月下降的势头。 2.2.2邯郸政府相关政策法规
近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加强了法规政策上的建设与约束：
房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农村集体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”， 今后包括房地产在内的七大类服务业官方统计数据，必须由统计部门统一发布，服务业相关价格数据也必须以市场实际交易价格计算。 保障房
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参建方对质量永久负责，项目负责人终身负责制逐步推行，计划为经适房改名以明晰政策。
据新华社电 国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》和《中华人民共和国居民身份证法修正案（草案）》。
2.3项目所在地房地产市场总体供求现状
在需求方面：随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普通百姓的承受能力，高昂的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收入比，即是家庭年收入与住宅价格的比例，如国际上用来衡量房价是否合理常用房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保持在1：4—6之间比较合理，而邯郸的房价收入比已远远高出该水平，达到1：15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才能买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯郸结构性供应失衡有关系，在邯郸目前供应的住宅面积比较偏大，动辄就是100平米以上，90平米以下的户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大多也是大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面积户型有效供应在市场中的缺位，这也是造成房价收入比较高的原因之一。
在供应方面：虽然国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻的限制，但随着邯郸一年一大步，三年大变样的大拆促大建的方针政策出
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台实施，旧城和城中村改造被提到了空前的热度和高潮，据业内人士透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加快，总面积将近5000余亩的五仓区总体改造已于2009年底已经开工和建设。在未来的二年内，这些土地必将会完全上市，形成海量的住宅供应，这必将会加剧市场供求进一步失衡，导致市场供应过剩，房地产住宅价格将会出现下滑。 2.4项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
现如今，房地产行业成为媒体和学者专家评论的热点，其中很多人认为房价不会下行太多，最主要的依据是土地成本、建筑材料成本及劳动力成本长期处于上涨的趋势，所以房价的抗跌性较强，如从邯郸2007年5月份拍卖的5块地来看，住宅用地平均价约为250万元/亩，按政府规定的容积率3.0计算，加上相关税费楼面地价高达每平米1300元，其商品房的综合开发成本在3100元/平米左右，若是城中村旧改项目其综合开发成本可能更高，由于过高的成本大大压缩了房地产行业的利润空间，所以降价幅度有限。但笔者对此持不同的观点，成本因然是决定因素，真正对房价起决定作用的是市场供求关系，在市场体系中，产品供不应求时，价格可远远高于成本来调节市场需求，但当产品供大于求时，价格也可低于产品成本来刺激市场需求，所以仅以成本来评定房地产的价格趋势未免有点过于牵强附会。
有的学者说房地产属于国家支柱性产业，对GDP的增长贡献率较高，房地产的深度下跌必将会影响到国民经济的建康发展，相关政府部门绝不会任由房价下行，这一点我同意，但前提是在政府出手干预之前应是首先分析房地产是否属于健康理性的调整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同时，也具有一定的社会性，作为公众的基本的社公生产资料，房价的过高必将会影响到社会的稳定与和谐，这也是政府不愿看到的。在邯郸，房地产住宅价格已远远超出当地的市场承受能力，笔者认为这次房价回调属于是市场理性的调整，政府无需干预。即使政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太明显，毕竟房地产高昂的价格已抑制了相当大部分需求，只要是房价与家庭收入还不对称，政府的救市努力也是白费心机。 2.5商品住宅客户构成及购买事态分析
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受政府激活房地产市场政策措施的出台和住房刚性需求释放的影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场形势回暖迹象显现。 1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元，同比增长38.3％；商品房新开工面积140.3万平方米，同比增长9.8％；全市商品房销售面积 42.88万平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份环比分别增长1.3％和2.4％。5月份主城区商品房平均价格为3650元／平方米，同比增长 3.9％，与去年底3540元相比增长3.1％。上半年邯郸市房地产开发完成投资35 亿元，同比增长38.6 ％，完成年度计划的56.4％。其中商品住宅已完成投资28.6 亿元，同比增长30.6％；主城区上半年房地产开发完成投资25.4亿元，同比增长43.26％；其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增长 62.04％。全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增长11.68％，其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增长16.55％。主城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增长36.21％。其中商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增长51.3％。商品房竣工面积 57.35万平方米，同比增长21.12％ ，其中商品住宅竣工面积50.34万平方米，同比增长29.74％。主城区商品房竣工面积35.13万平方米，与去年同比增长38.1％。与此形成鲜明对比的是商品房销售。上半年，商品房销售面积53.22万平方米，同比下降20.1％，其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6％。主城区商品房销售面积33.67万平方米，同比下降9.7％，其中住宅销售30.4万平方米，同比下降15.3％。同样不容乐观的是商品房空
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置情况。全市商品房空置面积34.78万平方米，同比增长60.2％，其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增长68.97％。在空置面积中，竣工在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增长24.2％，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49％，积压商品房面积0.01万平方米，同比下降 98.3％。今年以来，邯郸市共启动“两改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积117 万平方米，完成投资44.18亿元。其中城中村改造完成拆迁面积53.35万平方米，开工面积67.3万平方米，旧城区片改造完成拆迁面积56.17万平方米，开工面积49.7万平方米。
3. 土地swot分析
析 机会
有利： 资金充有利：购足，市场与财务 分析准确可靠， 施工条件具备。 房需求量 大， 地 企理位置优 业 外越， 国家 项 部 目 环政策较不利：暂无 条威胁
境好。 件 分 分析 17 强势
不利：实际购房人数有待提高，四周空气质量有待改善。其他房产公司竞争激烈
3.1项目地块的优势（S）
投资价值：
景观优势：本项目可充分利用滏阳河中央形象新区、优美环境和几近竣工气势宏伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发挥。本地块南望太行山，享有东南面季风所带来的清新空气，远观郁郁葱葱的绿色山岭；西面可以远眺滏阳河秀色，且为已初显未来大都会成熟形态的城市景观，各种现代高层建筑构成都市丰富的天际线；东面，未来将是新规划市政建筑及居住建筑，亦蕴含极高的景观视野价值。
产品定位：
弱势
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本项目主推精致户型，就目前市场状况分析，市场消费需求旺盛，特别是邯山区区域，客户层面大，需求量广，非常适合精英白领及投资一族购买
交通便捷：
本地块位于学院北路西段，五仓区的核心，并规划建设为市的生态景观大道；。本地块凭借上述捷运交通系统，可方便地通达城市内各个街区，亦可方便地通过高速公路系统联系全区各地，随着邯郸客运枢纽总站的投入运营，其交通优势更是显现无疑。
市政和商业配套：
本项目地处成熟的CBD核心地段，生态景观、购物休闲、商业金融、信息通迅、文教科技等市政配套齐全，具备市政泛配套价值，开发商无需进行额外开发，便可尽享成熟的市政配套，都市的繁华与便利唾手可得。
3.2劣势 (W)
◇ 项目占地面积小，社区景观绿化难以展开，不利于社区内部配套设施和生态环境的营造。
◇ 开发商知名度不高,至今未开发有现成或知名品牌的房地产项目，有可能使本项目对公众市场号召力产生一定的影响。
◇ 车位有限, 本项目停车位稀缺，对于有车一族或商务往来显得有些美中不足。
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3.3机会 (T)
◇ 展览中心带来的展览效应
随着展览中心和邯山区广场的即将完工，同时毗邻电信、联通大楼，易形成它、信息、通讯等专业市场，储备有丰富的消费和客户资源有利于项目商场、商铺的销售。届时，周边将成为西区最繁华的商业中心，商务交流活动更加频繁，项目所在地及其本身具备相当好的商业潜力。 3.4威胁 (0)
主要来自同类项目的竞争。邯郸市今年内的公寓物业项目已有大幅度的增长，特别是低端的公寓物业消费增长和供应量的快速上升导致市场一度严重失衡。新增长的供应量多以中小户型为主推产品，多为原有的“烂尾楼”改建而成，在价格上占有一定优势。尽管竞争项目分布于市内各个城区，但是他们会在产品、价格等方面造成对本项目一定的冲击。
◇ 写字楼：写字楼也是主要的竞争物业类别。（文化大厦、品感大厦、）
◇ 商住楼：这类物业主要是有专门用做办公，或专门用做居住，也有商住两用的，这类物业的特点是：基本上没有相关的商务配套服务。（风林园、洞庭湖花园、民乐湖、凤山豪苑）
◇ 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服务，故在提供
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的物业服务方面比较占有优势，但是目前酒店式公寓物业只停留概念阶段，同时在管理成本方面比起商务公寓要高出很多。
4．项目市场定位 4.1成本法
计算=单位成本*(1+加成率） 加成率一般在15%~20%之间
4.2.1产品定位
先锋经理人的商务套间 未来总栽的指挥台 4.2.2目标客户群体定位
⑴ 外地驻机构和办事处：小型公司，精英团队
⑵ 个人工作室和个体私人业主：律师事务所、广告公司、设计创作
室、个人工作室、装饰公司、旅行社、品牌代理商等
⑶ 个人和机构投资者：这一类客户视野超前，极具投资意识，眼光
独到，对地产认识深刻。 ⑷ 炒房炒铺投机人 ⑸ 目标客户群特点分析
⑹ 年龄层次：25—50岁之间，主力人群为30—40岁，注重个人及
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公司形象的年轻创业者
⑺ 教育程度：大专以上学历；乐于接受现代商务办公概念 ⑻ 职务状况：私企老板、中高层管理或职业经理人 ⑼ 经济收入：月收入2000元以上，有一定的积蓄
⑽ 职业背景：国有企事业单位，多在私企或外资公司工作和营业主 ⑾ 爱好兴趣：以工作为乐，以创业为荣，有敏感的信息需求，接受新事物较快。
⑿ 商务活动的需要：商务配套的需求，彼此间的商务交流 ⒀ 快节奏的生活：时间概念强烈，要求交通便利、周边配套齐全
这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会的中尖分子；在他们中间同样涌动着追求新城市、追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征，项目赋予了赵都新城项目“先锋经理人商务套间”的主题定位。 5．项目价值分析 5.1商品住宅价值分析法
截止到2012年6月25日为止，赵都新城所在的邯山区区共有在售住宅项目55个，近一个月内，另有55个项目的销售价格与之前持
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平。
所有在售住宅项目的销售均价为4637元/平方米，近半年来持平。所有55个在售住宅项目与赵都新城相比：
21个项目的销售均价高于赵都新城，售价最高的康桥国际为7200元/平方米，占总数的39%；16个项目的销售均价低于赵都新城，售价最低的中华城为2000元/平方米，占总数的30%；
另有18个项目的销售均价与赵都新城持平。
5.2类比可实现价值决定因素 交通的便利性：
——中华东大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，社区内6条大街贯穿南北，形成了极为便利的社区交通网。 5.3项目可提升价值判断 小区配套：
拥有了完善的配套设施。在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行、邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中西专家门诊。社区内建
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有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。 5.4价值实现的经济因素
项目整体落成后将成为武汉南部未来的RBD（商贸旅游、休闲娱乐、古韵文化、生态宜居）中心，同时也拥有邯郸最大的社区型商业群。社区型商业相比其它商业来说，更具有潜力，因为从商业建立之初，社区型商业就不缺少人气，有相应的固定消费群体的存在，使得社区型商业更具有投资价值！
赵都新城50万平米核心商业——和道国际广场，作为区域少有的核心型综合商业体，已经成为赵都新城未来商业的中心力量和区域商圈的标杆之作。作为全新的城市形态，它创造了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等城市功能高度集约的空间，它对资源的强劲整合能力带来的高经济效益使其成为新的商业投资热点。
5.5项目可实现价值分析
300万平方米鸿篇巨制，风靡世界的魅力主场
规模宏大，气势磅礴。实力名企隆基泰和联合北京城建再次千亩巨制，打造集健康居住、大型综合商业、风情商街、商务办公、创意文化、娱乐休闲等功能为一体，功能齐全、配套完善、环境优美的国际化现代新城。宝安璞园地处武汉市南部占地面积1300余亩，可同时满足12万人口居住，是一座相当于邯山区三分之一的魅力生活
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城，华北第一城市新城落户邯郸。项目整体落成后将成为引领邯郸生态居住、购物休闲、商贸旅游、古韵文化、国际风情的魅力主场！
建筑生活梦想，运营城市未来。秉承专业与诚信的核心理念，坚守品质是最坚硬的防线,信誉是最尊贵的荣耀。
品牌开发，实力保证。隆基泰和实业集团是集房地产开发、商业贸易、工业制造、物资供应、科技发展等多领域经营于一体，跨行业、跨区域、多实体的企业集团。房地产开发业务具有一级资质，国家建筑施工总承包商特级资质，历经10年城市运营，开发经验成熟：曾开发7000余亩的白洋淀-芦香国际、1200余亩的高碑店世纪城等大型综合项目；竹语堂别墅、世界城、白沟“九城”、阳光凯旋城、阳光海洋花园、海龙公寓等特色项目以及中铁十八局办公楼等办公项目，集住宅、商业、别墅、行政办公开发经验之大成余一身，占据华北大地40%的市场份额，业务覆盖北京、天津、河北、河南、海南等多个省市，实现了从区域型企业向国际化企业的跨越，成为华北房地产业的一颗巨星。
坐拥城市繁华，尽享都市荣耀。宝安璞园中心区内设有超大型商业综合体，内嵌大型购物中心、电影院、特色餐饮、艺术长廊、商务办公等多种主题业态，强调开放、人性与互动，融合多元文化，分享时尚与休闲新生活理念。充分满足人们的多种需要，打造城市价值。南侧紧邻以约大型城市景观广场和休闲主题公园，充分利用滏阳河、渚河水系改造与社区景观完美结合，缔造出一个生态、舒适、低碳、健康的国际化商业中心，成为城市的魅力焦点。
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独具匠心的“赵都八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。赵都新城内规划有独具匠心的“宝安璞园”：“五仓新天地”、“赵都古韵、“杨柳堤岸”、 琴台映景、水印乾坤”、“太极双星”、“渚河芙蓉”、 “滏阳夕照”，相互掩映，共同构筑宝安璞园的景观长廊，尽显“水上江南”。这里的园林已，不再是几株花草树木、几个建筑小品等，见缝插针式的布设和安放，而是上升到住区环境的新高度，个性鲜明的主题、风格、层次和布局，在建筑与住户之间构成一种生态的美感的人性化的和谐过渡。整个景观设计运用整体设计的理念，充分尊重中国文化特色，各个组团的水景相互串联共同组成赵都新城的“龙脉”。巨龙出海，透射出中华儿女蓬勃向上精神风貌。同时，园林中数以万计的绿植每天为人们提供大量新鲜纯氧，让住在这里的人们享受低碳健康生活的无尽魅力。
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6．项目定价模型分析
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7．项目开发周期的确定
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确定项目开发周期为3—4年 8．项目投资及成本估算
开发成本投资估算表
基础数据 合 单数序号 项目名称 量 价 ） 总征地面1 积（亩） 实际用地2 面积（亩） 土地价3 （万元/亩） 4 0 （元价备注 总用地面 29
积（M2） 5 容积率 批准容积6 建筑面积（M2） ①住宅面 积（M） ②办公楼 面积（M2） ③商业面 积（M 地上车库7 （个） 地上车位8 （个） 地下车位9 （个） 0 0 0 2）2 容积建筑面积 不含地下室建筑面积 0 0 0 30
地下室其10 它建筑面积(M2) 11 测算数据 合项目名序号 称 单位计 计算价 （公式 (元/ 元m2) ） 1+2+开发成一、 本 5+6 土地成1 本 D项合计 1A 1A~10 /0! #DIV 3+4+ /0! 的单位价 #DIV指批准容积面积 0 备注 土地出 31
让金 土地契1B 税 拆迁安1C 置费 其它费1D 用 2A~2前期费2 用 合计 三通一2A 平 围墙及按占地面积5元2B 临时设施费 工程地按批准建筑面积2C 质勘察费 3 3元/M计 2 48.8D项0 4 按占地面积计5 2 元/M2计 2 /M估算 2 32
规划、2D 设计及检测费 1、总平规划及外立面 建筑方案设计1+2+41.83+4+5 4 按批准建筑面积×12 12 12元/M计 2 费 2、建筑施工图 设计及咨询费 ×303、景观 %×1设计费 2 4、煤气×0. 设计费 4 5、桩基
按批准建筑面积×25 25 25元/M2计 绿化率按30%的 1.44 12元/M2计 按批准建筑面积 0.4 0.4元/M计 3 2 ×3 按批准建筑面积33
检测费 综合报3 建及管理费 3A~3Q项##215.##81 合计 # ×质量监3A 0.22督费 % ×1.6E施工图3B 审查费 0.255 % 土地测1E绘及地3C 籍管理5 费 2E环境评3D 价费 0.1% 5 ×+01.2 ×2 +02 2×+03.6 +05 2.64 4E3元/M2计 按建安造价的 0.22%计 按建安造价的 1.2倍的0.25%计 按占地面积2元 /M计 2按建安造价的 0.1%计 34
2E×3E 排污费 0.1% 5 28噪声排3F 放费 ×18 0 渣土外3G 运处置费 新墙体3H 材料基金 5E按批准建筑面积×3 +05 1E按批准建筑面积×8 +06 3E散装水3I 泥基金 5 ×定额测3J 0.11定费 % +05 1.32 0.11%计 2E按建安造价的 ×2 +02 2元/M计 2按建安造价的+01.2 0.1%计 1600800.17 按施工期1600元 /月计 3 3元/M2计 8 8元/M计 2 按批准建筑面积 35
4E道路占3K 用费 0.2% 5 6E人防设3L 施费 6 2E标底编3M 制费 1‟ 5 建安合3N 同印花×0.359按建安造价的994 59按相应合同价的3O 同印花0.3994 59按相应合同价的994 0.36 0.3‟计 0.36 0.3‟计 税 ‟ ×结算审3P 0.3核费 ‟ 0.36 0.3‟计 税 ‟ 监理合× ×+01.2 1‟计 按建安造价的 ×36 +036 36元/M估计 2×+02.4 按建安造价的 0.2%计 按批准建筑面积 36
市政接入水电×153Q 气通讯0 等配套工程费 ×1、小区 20%66道路 ×5 0 2、管网5E30 0.4 20%的5元/M计 22E按批准建筑面积+07 150 150元/M估计 2 66按占规划用地 含排水、消防、煤气、电信及智能化等管网 线路等 ×30 +0接入 3、永久× 供电接108 入 4、永久× 供水接+0+07 2E6 2E按批准建筑面积108 108元/M估计 2 按批准建筑面积11.6 11.6元/M估计 2 11.6 入 6 建安工4 4A+4####1200 程费用 B+„
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+4L # 2E施工用4A ×1 +0水 5 5E施工用4B ×3 +0电 5 3E土方4C ×16 +0挖、运 6 2E桩基工4D 程 150 7 1E上部土4E 建工程 600 8 ×按批准建筑面积100 100元/M2计 ×+0600 600元/M计 2按批准建筑面积1 1元/M估算 2 按批准建筑面积3 3元/M估算 2 按批准建筑面积16 16元/M2计(无地下室) ×+0150 按批准建筑面积 150元/M计 2按批准建筑面积 4F 水、电安装工2E100 +0 38
程 7 1E消防安4G ×90 +0装工程 7 4E通风安4H ×25 +0装工程 6 电梯购4I 置安装1E25 90 按批准建筑面积 90元/M计 2按批准建筑面积 25元/M计 2按批准建筑面积×80 +07 4E智能化4J ×25 +0工程 6 地下室4K 建筑工程 按批准建筑面积80 80元/M估计 280 80元/M计 2 工程 按批准建筑面积25 25元/M2计 4L 园林、景观工×80 1E+0 39
程 建安工4M 程不可7 5E按批准建筑面积×30 +06 ##30 30元/M计 2 预见费 5A~5策划、5 销售费 E项57.2##6 合计 # 9E 营销、5A 策划费 6 1、销售 代理费 2、宣传 广告费 售楼5B 部、样板房 5C 7E4.36 ×2% +052.9 按销售收入的2% 计 其它费 40
用 +05 5E1、产权 按批准建筑面积3 ×3 +03 登记费 元/M2计 5 12E2、房屋×1..按批准建筑面积+0测量费 36 5 6 376A~6其它间##5D项接费用 合计 # 86 6E企业管3按建安造价的3%计×3% +0理费 6 6 算 ##. 31.36元/M计 2 6 6A 6B 财务费 2E1综合融资费率8%计 41
用 +047 4 1、自有×8% 资金利×2 息 2、贷款×8% 资金利×2 息 7 173E销售税6C 费 7 86 12E1、营业 税 7 .2 ×5% +02按销售收入的5%计 3 +0.1 +06 年计 6 2E9按贷款1亿,期限2 +08 2年计 8E4按自有5仟万,期限 42
92、城市 维护建设费 2E.营业税为基数的7%×7% +02计 6 5 37E3、教育 费附加 5 7 24、土地 增值税附加 4E×1% +06.按销售收入的1%计 ×3% +09计 .营业税为基数的3% 6 44 5、其它 4E 不可预6D 见费 6 销售收二、 入 ×2% +02按建安造价的2%计 4 440625 000 43
可销售1 住宅 ×2500 ×366625 000 可销售2 办公楼 0 可销售3 商业 可销售4 机动车位 其它可5 销售收入 预期利三、 润 销售收1 入 2 3700740000 00 975645 2.23 440625 000 426063 开发成 44
本 44062500131 1456183 毛利 0-4269 6063131 145618694 毛利率 ÷426063131 1456企业所5 得税 ×33% 14561869975645毛利扣除企业所得6 净利润 -4802.23 税 5416.8
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3.30% 毛利/开发成本 1869480541按毛利的33% 6.8
成本项目 小高层 元/m2 高层 元/m2 21,718.48 13.00 17.00 0.90 7.30 38.20 建筑面 积(m2) 建筑与扩初 施工图设计 费用 设计 审图费用 景观设计费用 64,116.02 13.00 13.00 0.90 7.30 设计费用单位成本 34.20 工程建建筑成 46
安成本 本 1,100.00 1,300.00 30.00 80.00 32.00 - 16.00 70.00 50.00 12.00 给排水 30.00 供电 80.00 煤气 32.00 通讯 - 有线电视 高层设备 道路、围墙 16.00 70.00 50.00 路灯 12.00 47
场地三通一平 景观绿化 地质勘察 防雷检测 智能化建设 太阳能热水器 8.00 60.00 0.90 2.00 25.00 - 8.00 60.00 0.90 2.00 25.00 - 1,685.90 工程建设单位成本 1,485.90 地方教 规费 育建筑 70.00 费附加 70.00 48
墙体改革费 5.60 5.60 45.00 1.50 1.00 1.50 6.00 130.60 3.00 人防费 45.00 白蚁防治费 1.50 定桩费 1.00 散装水泥费 污水入网费 1.50 6.00 规费单位成本 130.60 招投标及审计 工程监 3.00 服务 代理 费 49
理 质检费、监测费 6.00 4.00 6.00 4.00 13.00 1,867.70 40,563,605.10 1,902.69 41,323,534.71 81,887,139.81 3,770.39 服务代理单位成本 13.00 单位成建设成本 本 分项成本 单位成土地成本 本 分项成本 1,663.70 106,669,822.47 1,902.69 121,992,910.09 土地+建设成本 228,662,732.57 土地+建设单位成本 3,566.39 50
财务费用 管理费用 期间费用 销售费用 开业费用 前期未处理 130.33 35.07 60.12 5.00 8.00 130.33 35.07 60.12 5.00 8.00 5,180,291.85 238.52 87,067,431.66 期间费用成本 15,292,953.09 期间费用单位成本 238.52 项目最终总成本 243,955,685.66 项目最终单位成本 51
3,804.91
9．项目风险分析 9.1主要风险因素分析
4,008.91
项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。
1、政策风险
经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。
从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。
2、市场风险
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市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。
3、财务风险
财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。
作为物流业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。
4、管理风险
项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。
本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何
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减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。 9.2风险防范和降低风险对策
1、应对政策风险的对策
公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；
加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。
2、应对市场风险的对策
现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代（顾客、竞争、变化），面对市场的激烈竞争和飞速变化，物流企业正字啊不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。
1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。
2）搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性„„
3）财务数据从业务数据自动形成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。
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4）建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要。
5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。
6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。
7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办事效率。 8）发展电子商务，实现网上销售、竞价、状态查询、资金结算。 9）优化人力资源管理，提升组织能力，确保战略实施。 10）全面收集、整理、分析和展现数据，支持管理决策。 3、应对财务风险的对策
实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本变化，调整资本结构；
使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险； 加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流；
加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制；
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加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；实施财务预决算制度；
建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降低到最低程度。
不可抗拒因素造成的风险，包括各种自然灾害、火灾、战争、政策变化、人为事故等。
为避免企业在发生意外及其它各种不可抗拒因素给企业造成损失，将在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。
4、应对管理风险的对策
项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；
规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股东和投资者的合法权益；
加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；
推行目标成本全面管理，加强成本控制；
倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。
10．社会效益和环境效益评价
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社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下。 10.1社会效益
该项目的实施，可以进一步完善县城范围内的流通网络体系，对于促进我县商贸流通业的现代化发展意义深远；另一方面，可以缩减差距，推进城乡一体化发展，对于促进全县经济转型跨越发展，促进财政增收也十分明显，同时项目投产达效后还可安排部分就业岗位，为社会稳定打下坚定的基础。
10.2经济效益
（一）销售市场及收入分析
该市场检查呢过投入运行，出租给商户供用，以每平方米年租金收入500元、生活区每平方米年租金200元计，年市场租金可收入1110万元，以每年货物吞吐20万吨，吨运价平均80元，年运费收入1600万元。以上两项年可收入2710万元。
（二）总成本费用估算
总成本费用包括工人工资及福利、车辆建筑等维修费用、固定资产折旧、市场管理费用支出，其中：工人工资只包括管理层50名，按每人每年工资福利3万元，需150万元，车辆及设备维修按原值
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5%、建筑物按2%计，需支出费用283.3万元，固定资产折旧采用平均年限结合分类折旧，房屋折旧按40年，设备折旧按10年计算，年 折旧资金共247.6万元。以上总成本费用为680.9万元。
（三）利润分配
企业年毛收入2710万元，剔除总成本费用680.9万元，年净利润可达2029.1万元。
（四）清债能力分析
本项目共投入资金7343.32万元，经计算，全部投资回收期4.62年。
11．可行性研究结论与建议
11.1物流仓储项目推荐方案的总体描述
本项目计划占地面积50亩，建筑面积3万平方米，投资7343.32万元，建设期为1年，建成运营后，年实现毛收益2710万元，利润2029.1万元。本项目静态投资收回其为4.62年，具有良好的经济效益。
11.2物流仓储合作项目推荐方案的优缺点描述 11.2.1优点
本项目经济效益好，投资回收期短，具有较强的市场针对性，从财务角度分析具有良好的社会经济效益。另一方面，本项目符合国家政策及产业规划，另外，当地居民对此项目的建设也表示支持。本项
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目建成后能够带动当地商贸物流业发展，提高的当地居民就业水平。 11.2.2存在问题
虽然从长期来分析，本项目市场前景广阔，但是从目前形势分析，市场具有一定的不确定性。
11.3结论与建议
邯郸市正处于经济快速增长的时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业。必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，骑着至关重要的作用。当前，邯郸及邯山区经济持续温不增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好，随着邯郸交通工业等各项事业的发展，邯郸区房地产的开发将更加良好，更加火热，升值空间也将进一步拓展，赵都新城的选址合理，符合邯郸市总体要求，具有良好的投资市场和经营条件，项目地理为之得天独厚，较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为邯郸市邯郸区房地产开发举足轻重的开发项目。
拟建项目从功能不惧、目标市场定位。销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气，噪声，环境，人群健康等方面有轻微的影响，总体来看，有利影响是主要的饿，其不利影戏nag是暂时和轻微的，不存在制约项目是会死的重大环境因素，从环
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境角度看，该项目的建设是可行的。
经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，通过分析评价，其内部收益率。财务净现值等主要经济指标 反映出项目经济益较好，由此可见，三期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。
综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为12600万元，所得税后全部自有资金投资收益率为53.58%投资净利润2749万元，财务净现值为1349万元，银行贷款偿还期为2年，静态投资回收期为1.2年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。
本项目投资效果明显，经济效益较好，在财务上是可行的。
参考文献：
1.房地产开发项目经济评价案例，建设部标准定额研究所，中国计划出版社 2003-10
2.房地产业实操作业文案，广东经济出版社，2004.6
3. 房地产项目全程策划(理论实操与案例)，广东省出版集团，2004.4
4.房地产开发与经营，瞿富强，化学工业出版社，2009.5.
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