第三部分 岗位职责及治理制度
一、岗位职责
1、绿化保洁部经理
①对总经经理负责；
②按照《国家物业治理住宅示范小区标准及评分细则》、《国家协会治理服务等级标准（一级）》的考评标准，做好治理区域内的绿化、清洁工作；
③按照公司《培训教育体系实施打算》，负责本部职员培训教育工作；
④按照公司《绩效治理体系实施打算》，负责本部门职员的绩效治理工作；
⑤负责业主入室绿化清洁服务；
⑥按照《质量治理体系实施打算》，制定职员岗位工作标准和考核工作标准；
⑦负责职职员作的督促检查及纠正；
⑧完成上级安排的其他工作。
2、绿化主管
①按照《国家物业治理住宅示范小区标准及评分细则》、《国家协会治理服务等级标准（一级）》的考评标准，做好治理区域内的绿化工作；
②协助部门经理，按照《培训教育实施打算》做好职员培训教育的组织实施工作；
③协助部门经理，按照《绩效治理实施打算》做好组织实施工作；
④负责进行绿化工的日检、周检工作，发觉咨询题及时纠正，对重大咨询题及时向上级汇报；
⑤负责组织绿化机具操作与技术培训及机具的修理保养工作；
⑥负责病虫害防治工作的组织实施及质量检查。
3、保洁主管
①按照《国家物业治理住宅示范小区标准及评分细则》、《国家协会治理服务等级标准（一级）》的考评标准，做好治理区域内的清洁工作；
②负责提出培训要求，并按照年度培训打算负责组织实施
③负责墙面、道路、楼梯道、路灯、楼梯灯、室内外停车场、会所等公共区域的清洁保洁工作的组织安排与实施。
④负责对有偿服务项目的组织和实施。
⑤负责进行职员的日检、周检工作。
⑥负责垃圾清理、回收工作的组织、检查。
⑦负责卫生消毒工作打算的制定，并组织实施。
⑧负责清洁设备的操作培训和督导。
4、绿化工
①按照《国家物业治理住宅示范小区标准及评分细则》、《国家协会治理服务等级标准（一级）》的考评标准，做好治理区域内的绿化工作；
②负责工作区域内草坪、盆景、花卉、乔木、灌木的整枝修剪、浇水施肥、补栽补种、病虫害的防治工作；
③负责各类绿化机具的操作及保养修理；
④负责工作区域内业主室内绿化菜单服务工作；
⑤完成上级安排的其他工作。
5、保洁员
①按照《国家物业治理住宅示范小区标准及评分细则》、《国家协会治理服务等级标准（一级）》的考评标准，做好治理区域内公共区域的清洁保洁工作；
②定期做好卫生消毒和害虫的杀灭工作；
③负责工作区域内道路、绿地、灯具、建筑小品、栅栏、扶手、电梯轿厢、楼内走廊、入口、卫生间、屋顶、楼地面、电梯大堂、内墙面、外墙面等公共区域的清洁保洁工作；
④负责工作区域内业主的室内菜单清洁服务工作；
⑤负责垃圾的清理工作；
⑥负责清洁用具的保管、使用和修理工作；
⑦完成上级安排的其他工作。
二、工作标准
（一）清洁工作标准
【国家物业治理住宅示范小区标准（国优标准）】
1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范畴，实行标准化保洁
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆改杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净
7、商业网点治理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
9、排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染
【国家协会治理服务等级标准（一级）】
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情形及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发觉专门及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、按照当地实际情形定期进行消毒和灭虫除害。
（二）绿化工作标准
【国家物业治理住宅示范小区标准（国优标准）】
1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
3、花草树木长势良好．修剪整齐美观．无病虫害．无折损现象．无斑秃
4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
【国家协会治理服务等级标准（一级）】
1、有专业人员实施绿化养护治理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应按照其品种和生长情形，及时修剪整形，保持观赏成效。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
三、工作规程
【消杀治理规定】
制定《消杀治理规定》也是为了保证责任区域环境清洁卫生，使消杀工作有标准依据。
一、需要消杀的地点及时刻间隔。
1、每月要求对楼宇、绿化带进行一次完全的消杀活动，每季对化粪池进行一次消杀工作，并由主管跟踪记录。
2、每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、车库、排水渠等进行一次消杀活动。
二、进行消杀活动时要注意的事项。
1、使用高效低毒消杀用品，并按比例配制，用背式喷雾器适度喷洒在消杀地点。喷洒时要注意做好预防措施，穿长衣、长裤，佩戴口罩，完工后换衣裤，并用肥皂洗手。
2、对广场外围进行喷洒时，尽量在顺风处喷洒，以减少对行人的直截了当接触。
3、按照实际需要能够增加喷洒次数，并注意将被杀死的害虫尸体及时清除。
4、每次消杀后由主管进行检查并记录在《消杀记录表》上交部门存档。
【会所清洁常用的机械及清洁剂】
一、常用清洁器械：
1、吸尘器。为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型吸尘器。
2、吸水机。要紧用于吸取地面积水，关于吸取地毯水分、加快干燥也专门有效。
3、地毯清洗机。要紧用于协助清洗地毯。
4、抛光机。用于地面抛光作用，关于面积大的楼宇，尤为必要。
此外，比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把、布、海绵、喷瓶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及小心地滑标志等。
二、常用清洁剂：
1、去污粉。用于清除污迹、污渍。
2、洁厕灵。用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。
3、起腊剂。用于清除大理石的地面、墙面上的旧腊渍。
4、全能腊水。用于大理石表面涂腊保养。
5、玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢。
6、天那水。用于溶解、稀释油漆。
7、地毯水。用于清洗地毯上的污渍。
8、不锈钢清洁剂。用于清洗不锈钢制品表面的污渍。
三、差不多作业法
（一）手工作业
1、推尘
推尘是用尘推（又叫“干式拖布”或“除尘拖布”）对各种高档地面如大理石等地面的除尘，操作简单省力，附着灰尘力强，可保持地面光亮，被广泛应用于责任区域的日常清扫保洁。
差不多操作要求：
（1）将及少量的牵尘油渗入拖布。
（2）沿直线推尘，尘推不可离地。
（3）尘推沾满尘土时，将尘推放在垃圾桶上用刷子刷净再使用，直到地面完全清洁为止。
（4）尘推失去粘尘能力，要重新用尘推处理液处理，然后才可使用。
（5）尘推用脏后，可用碱水洗净，干后重新喷上尘推处理液使用。
2、擦拭
（1）干擦。抹布一样是沾湿后使用，但有些表面如高档漆面、铜面、不锈钢面等不易经常湿擦，可用干抹布擦拭。操作时，就像触摸似地轻擦，以去除细微的灰尘。如果用力干擦，反而会产生静电粘附灰尘。
（2）水擦。在去除建筑材料及家具表面的灰尘、污垢时，广泛运用擦或湿擦。湿抹布可将污垢溶于水中，去污除尘成效好。使用时，应经常洗涤用脏了的抹布，保持抹布清洁。另外，要注意抹布不可渍水过多。
（3）抹布应选用柔软、吸水性强、较厚实的棉制毛巾。使用将毛巾折3次，叠成8层，比手掌稍大，一面用脏后再用另一面，不可用脏抹布反复擦拭，否则会损害被擦物的表面。
（4）擦拭一样家具的抹布、擦拭饮食用具的抹布、擦拭卫生间的马不等，必须严格分不专用。
（5）擦拭时应从右至左（或从左至右），先上后下，将被擦物全部、平均地擦遍，不要落下边角，不要漏擦。
（6）有些污垢用一样抹布擦不掉，可用百洁布或刷子等专门工具予以去除。
（二）机械操作
1、擦地机
它要紧用于硬性地面清洗或地面抛光，是大楼不可缺少的清洁设备之一，有单盘式和多盘式
两种。
（1）操作细则
①装地刷与针盘，并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。
②往水箱内注入清水和清洁剂，按比例兑水。
③插上电源，按下调剂开关，将手柄杆调至适合自己的高度。
④从最*电源插座的地点开始操作机器，防治机器压过电线。
（2）注意事项
①工作时必须幸免刷子接触电源线，以免电源线卷进刷子内。
②开动擦地机时，电源线要在操作者的背后。
③使用清洁剂时，注意不要让水弄湿马达。
④使用完毕，要注意安全，不要随便使手离开手柄，放开操纵杆，等机器完全停止后再切断电源，卸下地刷与针盘。
（3）保养工作
①使用完毕，把机身及配件清洗洁净。
②用洁净布擦净机器、电线，将电线绕回机挂钩，机器必须存放在干燥地点。
2、吸尘机
它是用于地面、地毯、墙面等较平坦部位吸尘专用设备，使清洁工作中常用的设备之一。
（1）操作细则
①把软管接驳在机身，插入220v电源。
②开动时按顶上的开关按钮。
③吸硬地面时，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯时毛刷伸入吸嘴内。
（2）注意事项
①使用前，检查机内尘袋是否已清尘。
②使用后，检查尘袋，如满尘需倒尘，用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。
③干性吸尘机，切勿把水分吸入机内。
（3）保养工作
①使用完毕后切断电源，取下软管和管夹头，将绕好的电线挂于机身外壳。
②将软管松开卷成一圈，或挂在墙上。
3、吸水机
它专用于清除积水，有单用吸水机和吸尘吸水两用机，其构造原理与吸尘器相同。
（1）操作细则
①把软管接驳在机身，插入22v电源。
②吸地面使用带软胶得吸扒，吸地毯使用铁扒吸水。
③吸水机如果满水时，会发出不同的响声。
（2）注意事项
①使用前，检查机内是否已倒水。
②使用后，倒掉污水后用清水洗过，再用干布抹洁净。
③如机内吸入酸性清洁剂，用后即刻清洗洁净以免生锈。
（3）保养工作
①机器使用后切断电源，卸下软管和管吧，然后将电源线绕好挂于机头壳。
②吸水机内过滤器要拆开进行清洁。
③机身不锈钢壳用保养腊进行保养。
4、高速抛光机
它专用于地面抛光，其构造原理与擦地机相同。它通过高速旋转，使毛刷盘于地面进行软磨擦，达到抛光成效，适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平坦硬至地面的抛光。
（1）操作细则
①抛光前需干擦以除去地坪表面废物，并湿擦以除去沙石屑。
②检查抛光机的抛光刷是否洁净、需要更换。
③检查调剂机速的操纵器是否在正常机速的位置。
④接通电源，操作应从电源插座最近地点开始，行走路线为一直线，后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。
（2）注意事项
①在工作时不要将机速开得太快，以免碰撞。
②不可用易燃的液体来洗地板，或者在易爆的空气中操作机器。
③操作机器时，不可抬起操作杆，这会导致机器失控。
④机器必须放在室内，不可淋到雨和雪，决不能够使机器顶端喷到任何液体。
⑤不可在机器上压东西，因为它有一个周密的平稳，当操作需移动操作标时，必须移动全部电线。
⑥底线必须和开关盒、马达相连，接措将导致触电、休克。
（3）保养工作
①每次使用后，需用洁净布擦清机器表面，不用时，用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面，并断开机器。
②检查马达罩上的通气口是否畅通，如积尘集合较多，必须卸下马达外壳并用吸尘器除去任何灰尘。
5、吹干机
又称吹风机，要紧用于地毯清洗吹干或地面打腊后吹干。
（1）操作细则。
①第一移去室内的所有家具，掀开地毯一角。
②调整除风口位置，正对地毯或地坪，确保内置网罩不被封住。
③把接有地线的插头插入电源插座并打开开关，风扇吹出的空气通过地毯的上面和下面加速干燥过程。
④当干燥或梳理地毯时，必须持续调整风扇的方向。
（2）注意事项。
①不要放在水中操作机器。
②当机器的格栅与网罩受损时，不要操作机器。
③不可在机器开放的外部插入任何物件。
④人身各部位及衣服必须离开机身开放的外部及运转部位。
⑤机器开启时必须有人在场，机器不用时必须切断电源，必须先关机器在拔去插头。
⑥不可在易燃易爆的环境中操作机器。
（3）保养工作。需定期润滑轴承架并清洗内置网罩与出风口格栅。
6、高压水枪
它要紧用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等，用途较广泛。它利用马达加压，使水枪喷射出高压水流，冲洗物体表面。
（1）操作细则。
①把水管接驳在机身，然后把水关接在水龙头上，插入220v电源。
②开动机身电源开关。
③冲洗打算好的地点。
（2）注意事项。
①使用前检查机器及水管是否损坏。
②使用后必须将水管水放清。
物业治理方案
×××物业治理方案
前 言
×××作为×××集住宅商场农贸为一体的高尚楼盘，其物业治理工作开展的标准更应体现出一种“舒服安全尊贵文雅”。***市立青物业治理有限公司将以高起点高标准严要求的标准来开展工作。
舒服：物业治理的舒服体现在“温顺洁净方便快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住学习工作的环境更注重“舒服”的一面，以满足其“生理上的差不多需求”。
安全：安全防范是物业治理公司的一项专项业务,公司应从治安消防车辆三个方面来搞好治理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要动身制定出相应的治理制度和应急预案。
尊贵：“以人为尊”“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业治理公司在治理好物业本身的基础上，充分实现物业治理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。
文雅：高尚的住宅离不开文雅的环境，文雅的环境离不开文雅的人。作为精品楼盘的物业治理更应体现在营造一个文雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在文雅的环境中成为言谈举止文雅的现代都市人。
第一部分 ×××物业治理有限公司简介
公司简介
….
二 公司总经理介绍
…….
三企业治理理念及服务理念
按照物业治理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下治理理念：
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化治理
1队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存求进展的先决条件。“企业以人为本职员以企业为家”便是其核心体现。
3先进模式和一体化治理：作为物业治理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身进展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管体会的基础上结合当前沿海和国外的先进体会摸索出自己的一套经营治理模式：以人为中心强调服务重品牌适时进展的经营模式。因此再好治理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量治理体系（ISO9001：2000）环境治理体系（ISO14000）职业健康安全治理体系（GB/T28001-2001）一体化治理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化治理体系，用质量治理来保证我们服务产品的完美性。
“真切付出心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来讲，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何制造一种环境使我们的合作方专门好的生活学习工作，在我们的职员营造这种氛围中与合作方达成一种明白得和谐与共识。
财务部：
1负责按照“治理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近中长期“现金流量平稳表”。
2负责日常账务工作的实施与治理。
3负责对外财务有关工作的衔接。
第二部分 ***物业治理目标及策划方案
通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的治理体会和现代物业治理进展的方向，特制定以下治理方案：
一、***治理处组织构架及各部门职责：
部室要紧工作职责：
总经理：
1对董事长负责；
2制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；
3按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透亮式的系统治理；
4主持新的经营项目的开发；
5传达并对职员培训满足业主和法律法规要求的重要性；
6保持职员充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；
7对公司组织构架进行策划；
8确保公司内各部门/各岗位的职责权限及其相互关系得到规定和沟通。
办公室：
1对总经理负责；
2人力资源治理工作（含人员的招培训工作）；
3内外进行沟通；
4内外公文的处理及档案的治理工作；
5后勤保证工作；
6公司库房的治理工作。
***治理处：
1对总经理负责；
2负责***的前期介入策划实施工作；
3负责***的接管验收策划实施工作；
4负责***的业主入主的策划实施工作；
5负责***的治理和服务的策划实施工作；
6负责***的多种经营业务的策划实施工作。
7负责楼宇有关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息专门是针对物业治理费收费困难的全然缘故进行归类分析，并及时按规定时刻和渠道加以传递。
二、人员配备情形：
1总经理：1人。
2办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。
3财务部：2人，其中经理1人（兼会计）出纳1人。
4***治理处：33人。
其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员1人收费1人。
总计：38人
三、治理目标
（一）公司总目标
1年度业主/租赁户综合中意度调查中意率≥95%
2年度房屋及设施设备完好率递减≤3%
3年度无重大责任事故发生。
（二）目标分解
1财务部
（1）公司各项财务治理工作实现PDCA循环率100%
（2）财务分析覆盖率100%
2办公室
公司各项行政治理工作实现PDCA循环率100%
人力资源科：
（1）职员培训覆盖率/合格率100%
（2）业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%
（3）职员配置优化率比上年提升≥25%
（4）职员骨干/部门负责人无序年流淌率≤2%
行政公关：
（5）内外文件起草合格率≥90%
（6）内外部文件资料收集完整率及储存完好率≥95%
（7）公司本部清洁卫生日检查合格率100%3
（8）公司公共/法律关系事务处理及时率/中意率≥90%
（9）完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%
（10）合同评审率100%
（11）公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年打算率≥98%,校对差错率≤1%。
后勤保证：
（12）合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,
（13）入库物品检验合格率100%
（14）库房治理帐卡物相符率/库管物品完好率100%
（15）库管物品年差错率≤0.1%
（16）职员对职工食堂饭菜质量/服务态度中意率≥85%
3***治理处
业主接待组：
（1）治理处各项工作实现PDCA循环率100%
（2）业主/租赁户有效投诉处理率100%
（3）限时服务承诺实现率≥95%
（4）内外关系沟通成功率≥80%
（5）内外关系信息传递准确率/及时率100%
（6）收费困难缘故收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%
（7）物管费收取率≥90%
（8）收费金额差错率≤1‰
（9）小区物业治理费半年收支公告率100%
（10）小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%
（11）业主/租赁户动态档案建档率100%
（12）围绕物业所进行的多种中介服务（受托付放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）特约服务用户中意率≥85%
（13）社区服务治理策划成功率100%
（14）小区/大厦经营性项目盈利率≥80%
（15）业主/租赁户对社区服务工作中意率≥80%。
（16）物业治理年盈利率比上年增加≥10%
绿化保洁组：
（1）环境治理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%
（2）环境卫生日检查合格率≥95%
（3）绿化检查合格率≥85%
（4）小区绿化年成活率≥95%
保卫队：
（1）保卫各项治理工作实现PDCA循环率100%
（2）保卫治理按规定实施月检/季检覆盖率100%
（3）一样治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%
（4）年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0
（5）机动车辆治理纠纷发生率≤1%
（6）限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
（7）对外租赁仓储治理年治安/消防事故率≤0.2%
工程修理组：
（1）各项工程治理工作实现PDCA循环率100%
（2）设备设施爱护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%
（3）设施设备治理按规定实施月检/季检覆盖率100%
（4）设施设备保持完好率≥95%
（5）机电设备检修及时率100%
（6）设施设备检修一次合格率≥95%
（7）业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%
（8）保证设备设施安全运行率100%
（9）重大设施设备日常爱护覆盖率/保养率100%
（10）设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%
四、服务内容及标准
（一）前期物业治理服务内容
前期介入和物业接管验收是爱护宽敞业主及物业使用人合法权益，保证其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
1项目设计方案的建议；
2施工工程的跟进及发觉咨询题的建议并督促整改；
3参与单项工程的甲乙方交接验收；
4参与整体工程的甲乙方交接验收；
5 行物业的接管验收及咨询题的整改督促；
6 同意业主入住前的有关咨询；
7 供业主入住前的上门服务。
（二）业主入住治理
1 办理业主入住及接房的有关手续；
2 对业主及物业使用人的二次装修进行治理。
（三）后续物业治理服务内容
1公共性服务
公共性服务提供常规性服务，是为了爱护物业的整洁环境的美化业户的生活方便而提供不可少的经常性的服务项目：
（1）清洁卫生治理；
（2）绿化日常爱护治理；
（3）治安治理；
（4）共用蓄水池的爱护治理；
（5）水电治理；
（6）排污设施治理；
（7）道路修理治理；
（8）房屋共用部位的日常养护修理；
（9）物业档案资料治理；
（10）车辆停放及交通秩序治理；
（11）安排社区文化活动，协助政府宣传教育；
（12）代收代交水电气费；
（13）按照需要增设的其他服务项目。
2特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个不需求，受其托付而提供的服务
（1）家居设施修理
包括：修理户内供用电设备家具及门窗修理厨具及卫生洁具修理给排水系统的修理家电修理冷气机月保等。
（2）家居清洁服务
包括：地板打腊抛光清洁家私玻璃灯饰等。
（3）家居杀虫服务
包括：白蚁防治灭蚊灭鼠灭蟑等。
（4）家政服务
包括：提供代客订票送餐服务室内装修设计布艺设计绿化设计保险咨询法律咨询私人健康护理私人总管秘书保卫汽车美容等。
（5）租赁服务
包括：物业出租转让市场调查物业估价等。
（二）物业治理服务质量标准
1房屋治理与修理
（1）房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
（2）房屋零修及时率达到95%以上，水电电梯等设施随报随修，房屋土建方面的咨询题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
（3）实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
（二）物业治理服务质量标准
1房屋治理与修理
（1）房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
（2）房屋零修及时率达到95%以上，水电电梯等设施随报随修，房屋土建方面的咨询题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
（3）实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
2设备治理
设备图纸档案资料齐全，治理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，修理和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养检修保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时刻达到95%以上。
3供电系统
（1）保证24小时正常运行，显现故障，赶忙排除。
（2）限电停电按规定提早通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。
4消防系统
（1）消防操纵中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。
（2）订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设置消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施引路标志完好。
5电梯
（1）电梯轿厢井道保持清洁。
（2）显现运行故障后，修理人员及时到达现场进行修理。
6给排水系统
（1）定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗消毒，保持水池水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
（2）设备阀门管道无跑冒滴漏现象。
（3）所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内地下室及车库无积水浸泡发生。
（4）遇有事故，修理人员能及时进行抢修，无大面积跑水泛水，
（5）无长时刻停水事故。
7空调系统
（1）窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。
8市政公用设施治理
（1）公共配套服务设施完好，不随意改变用途。
（2）公用照明通讯邮政设备设施齐全，工作正常。
（3）交通车辆治理运行有序，无乱停乱放现象。
9绿化治理
定期对物业治理区域内的绿地花木建筑小品等进行养护，无破坏践踏及随意占用现象。
10环境卫生治理
（1）实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道地下室天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
（2）商业网点治理有序，无乱设摊点广告牌，乱贴乱画现象。
11治安治理
（1）实行封闭式治理，并实行24小时安全防范制度。
（2）无重大火灾刑事和交通事故。
12业户中意率
无重大投诉，对物业治理公司的评议，中意率达到95%以上。
五、治理处人员素养要求及培训打算
按照以上要求，治理处工作人员的素养要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求杰出的需要。企业想尽快的得到进展，一批高素养的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己按照需要组织有关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训打算》（见附件二）。
第三部分 ***治理项目启动所需资金情形
物业治理项目启动资金按照实际情形预算如下：
一 人员薪金（楼宇交付日前之三个月）
总经理 1名 1000 =1000
物业经理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安队长 1名 1200 =1200
财务经理 1名 800 =800
行政部经理 1名 800 =800
技术员 4名 800 =3200
绿化保洁主管 1名 800 =800
附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5
13723.5
三个月小计为 41170.5
二 职员降服（每人两套） 11*200 2200
三 区外围设施
大垃圾桶（生活垃圾） 15个 50 =750
不锈钢垃圾筒（楼层用） 20个 80 =1600
指示牌（若干） =1000
大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500
大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400
小计： 6250
四、治理处各办公室用品及设备
办公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
对讲机（含备件） 10套 1200 =12000
电脑 2套 4500 =9000
打印机 1台 2000 =2000
复印机 1台 10000 =10000
传真机 1台 1500 =1500
保险箱 1个 1500 =1500
治理公司/处用纸张/信封/名片 =5000
饮水机 2台 100 =200
装订机 1台 300 =300
照相机 1台 1000 =1000
治理处装修 =60000
会议室家具 1套 4000 =4000
办公细项物品 =10000
小计： 124500
五、工程部用品
1、测试外表 个 200
万用电表 个 500
电流流量度：300A 个 800
电流钳式800A 个 1500
电流钳式3000A 个 1500
对地阻值测试表 个 1500
绝缘值测试表（500V-1000V）温度计：电子数字式 个 200
个 1500
手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300
手提式风量和风速计 个 1500
电源测试电笔 支 20
卷尺：1M 把 30
卷尺：5M 把 300
钢尺：3M 把 50
钢尺：1M 把 300
水平尺：600MM 把 250
角尺：300MM 把 250
小计：
2、安全设备
高空工作安全带：降伞式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100DB 打 500
耳筒500DB 个 500
安全过滤口罩：100CDN 打 500
护眼罩：眼镜式 个 200
护眼罩：全式 个 500
护眼罩：焊接用 个 1200
护镜（焊接用1000GDA） 个 600
手套：绵布 打 200
手套：皮革 打 400
铝梯：1M 把 1000
铝梯：15M 把 1500
铝梯：4M 把 3000
高空工作台：6米全护式 个 15000
高压电工全护装 套 2500
连输工具：轴流板式车 部 200
手推车 部 200
小计：
3、工具
木锄 把 50
扳手：活动150MM 把 50
扳手：200MM 把 50
扳手：300MM 把 100
扳手：450MM 把 150
菊花板身：3MM36MM 套 350
组合式：4MM-45MM 套 500
夹具：大力钳（平口） 把 50
O形夹100MM 个 50
O形夹：150MM 个 50
O形夹：200MM 个 50
O形夹：300MM 个 50
虎钳150MM 个 200
钢管工具连弯头 套 1500
切割工具：水管用切刀 把 200
铁片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
紧急爆破工具：大手锤 个 100
斧头（消防队用） 个 150
铁笔 支 100
压力钳 把 800
润滑油加油枪 把 200
6、角起子（05MM-16MM） 套 100
管子钳：200MM 把 50
管子钳：300MM 把 50
管子钳：450MM 把 100
管子钳：600MM 把 300
拉钉钳 把 150
小计
4、手工具
螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支 30
150MM X 6MM 支 30
200MM X 8MM 支 30
250MM X 8MM 支 30
400MM X 10MM 支 30
十字形：100MM X 3MM 支 30
175MM X 45MM 支 30
250MM X 6MM 支 30
350MM X 75MM 支 30
电子部件专用：平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀钳 把 30
尖咀钳 把 30
斜口钳 把 30
专线开口钳 把 100
剪线钳 把 100
鲤鱼钳 把 30
水泵钳 把 60
弹簧专用用尖咀钳：平咀 把 300
弓咀 把 300
电线护套管钳：100A以上 把 500
800A以上 把 1500
手锯：金属450MM 把 50
手锯：150MM 把 30
手锯：木工600MM 把 100
手锯：250MM 把 50
手锤：电工 把 50
手锤：球表1KG 把 50
手锤：15KG 把 50
手锤 套 200
吊重滑轮1吨 套 1500
铁钻 个 200
木工专用工具 套 1200
泥水工专用工具套800
5、电动/机械工具
手电钻电池式0-12MM 把 1200
油压手电钻：小 把 1500
大把2500
油压式手电锤：小 把 1000
锯条式切割机 把 800
大把1500
手提大 把 1500
磨轮床 部 1500
60A电焊机 部 2000
气焊枪：氧气式 套 3500
大 套 2500
高压水枪（手提式） 套 2000
高压气泵（手提式） 套 2000
高压吹风扇（手提式） 部 1500
高压吸尘机（手提式） 部 1500
手提射灯 支 350
气动打钉枪 把 600
小计：
工具共计：30000.00
6、值班室/办公室家具
值班工作桌椅 7套 400 =2800
工具2桌 2张 600 =1200
工具柜 2个 1000 =2000
物料架 2个 1000 =2000
工具箱 7个 200 =1400
文件架 7个 100 =700
小计：10100
六保安部用品
值班电筒（充电式） 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
办公桌椅 9套 500 =4500
小计：8100
启动预算总计：222320.50元
第四部分 合作方式分析
按照对贵方楼盘的考察和与有关领导的交谈，我们认为合作方式可采纳以下三种进行：
第一种：完全托管型。
该种方式操作简便灵活，易于划清职责范畴。由贵方给予启动资金和物业治理治理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业治理工作。“***”如果采纳这种方式，其需启动资金和治理用房为：
启动资金：如果按《***市物业治理方法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的有关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。
治理用房：按照***市的一样惯例，治理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业治理公司开展治理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为778.74㎡，3%的比例为1168.11㎡。
第二种：技术顾咨询型
该种方式采取贵方建立物业治理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业进展。
该种方式我方的价格是10万元，顾咨询期限两年（以交房前三个月开始运算）。顾咨询内容包括：前期介入治理策划及实施指导，物业治理公司的筹建策划及实施指导，人员的聘请培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，
质量环境和职业健康安全一体化治理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。
第三种：半托管半技术治理型
该种方式采取一年我方完全治理，一年我方技术治理的方式。其目的在于我方通过一年的治理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。
该种方式我方收取费用为第一年我方派出的治理人员及有关费用由贵方支付（标准为我公司的治理人员的一样标准），收取5万元治理费；第二年我方收取治理费5万。两年的服务内容为：前期介入治理，物业治理公司的筹建，人员的聘请培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量环境和职业健康安全一体化治理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。
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