房地产资产评估报告

导语：资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估治理机构常常面对的问题。而土地资产评估是土地资产评估治理机构常常面对的问题。

房地产资产评估报告一 一、 委托方与资产占有方的简介(或评估报告利用者)

要紧包括: 以机构代码证为准或以企业的营业执照为准 ⑴机构代码或注册证号 ⑵机构名称 地址(居处) ⑶法定代表人 ⑷注册资金

⑸机构类型(经济性质) ⑹经营方式及经营范围 ⑺注册证号和记录有效期 二、 评估目的

委托方以本次委托评估的要紧目的或评估报告的要紧用途 三、 评估范围与对象

要紧涉及对估价对象的归纳性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的那么以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;衡宇建筑物的那么需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机械设备的那么需描述种类、型号、设备维修保养情形等. 四、 评估基准日(通常描述如下)

评估基准日是确认资产评估价钱的基准时刻,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确信的一个特定会计期间的终止时点,那个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能致使被评估资产价值发生重大转变的阻碍因素,因此评估基准日的选择是合理的. 注: 一切取价标准均为评估基准日有效的价钱标准 五、 评估原那么(按不同的评估目的、方式、对象取舍) A、合法原那么 B、历史本钱原那么 C、公布市场原那么 D、持续经营原那么 E、替代原那么 F、供求原那么 G、估价时点原那么 H、性原那么 I、客观公正性原那么 J、 专业性原那么 K、科学性原那么 L、奉献原那么 M、预期收益原那么 N、最高最正确利用原那么 六、 评估依据

要紧包括各类经济行为文件、法律法规、采纳取价标准的各类资料及其他参考资料.如:

一、国家国有资产治理局国资办发36号《国有资产评

估治理方法实施细那么》;

二、国资办发(1996)23号文件关于转发《资产评估操作标准意见(试行)》的通知;

3、财政部财评字91号文件关于印发《资产评估报告大体内容与格式的暂行规定》的通知;

4、《**市建筑工程造价信息标准计价》XX年第1期; 五、《建筑附属工程造价速算手册》; 六、

七、 评估的假设及条件(无形资产土地利用权评估时)

八、 评估方式

其中典型的确实是重置本钱法，一样描述如下: 依照评估目的和委估建筑物的特点，从企业持续经营、资产持续利用为假设前提，采纳重置本钱法进行评估。 (一)大体计算公式:

评估价值 = 重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

重置价值 = 建安工程造价+前期及其他费用+治理费用+资金本钱+开发利润 式中:

前期及其他费用 = 建安工程造价×各费用系数之和; (二)重置价值的确信

衡宇建筑物的重置价值是依照**市现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特点(层高、跨度、主墙繁重结构、施工方式、装修情形、设备情形等)，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确信建筑物的建安工程造价，并摊入建设进程中所发生的工程其他费用(如其他费用、治理费用、合理利润、资金本钱等)，确信建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，取得衡宇建筑物的重置价值。重置价值中各组成项目按如下方式确信:

(1)衡宇建筑物的建安工程造价:评估人员依照衡宇建筑物的结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面，与同一地域同类建筑物进行比较，依照**市定额站发布的XX年第2期《**市建设工程造价信息》经济指标及有关材料价钱计算出建筑物单位面积建安工程造价，并与工程结算书指标对照、分析调整，确信其单位面积建安工程造价。

(2)前期及其他费用:依照**物价局制定衡宇建筑工程适用的前期及其他费用，项目包括勘探设计费、工程招投标费、预算定额编制治理费、预算定额费、城建配套费、城市计划治理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。

(3)治理费用依照目前**市建筑施工企业一样收取的治理费占工程总造价的比例分析确信。

(4)资金本钱采纳评估基准日适用的中国人民银行发布的建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、治理费用。设定投资在建设期内均匀投入。

(5)开发利润指为开发建设衡宇而应取得的平均利润，关于工业用房，开发利润一样为零。 (三)综合成新率的确信 一、实体性贬值率

依照衡宇建筑物结构和利用用途，以现场勘探时衡宇的外观直观现状和评估人员的评估体会综合分析后采纳年限法计算实体性贬值率，从而确信衡宇实体性贬值率。对其内在的结构性转变和质量转变未作技术测定。

实体性贬值率采纳年限法计算，依照建设部门公布的各类结构衡宇建筑物及构筑物耐用年限标准，依照建筑物利用状况及现场勘探记录，综合确信衡宇建筑物及构筑物的尚可利用年限，实体性贬值率计算公式为: 已利用年限

实体性贬值率=─────────────×100% 已利用年限+估量尚可利用年限

估量尚可利用年限加实际已利用年限最长不超过国家规定利用年限，它的确信以技术鉴定作支持。 二、功能性贬值的确信

功能性贬值是由于技术陈腐、功能掉队而致使的原有资产的相对贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的阻碍，故该项确信为零。 3、经济性贬值的确信

经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的转变而致使的资产的贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的阻碍，故该项确信为零。 4、综合成新率的确信

综合成新率= 1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率

亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)×(1-经济性贬值率)×(1-功能性贬值率) ㈣、其他评估方式的利用 一、本钱逼近法 计算公式为:

土地价钱=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金)×年期修正系数×区位修正系数

二、基准地价修正法 计算公式为:

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估功效，依照替代原那么，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相较较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价钱的方式。其大体公式为: P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L

其中:K=∑Ki P-待估宗地价钱

Pu--宗地所在区域基准地价 K-待估宗地全数阻碍因素总修正值 Y-期日修正系数 I-容积率系数 J-楼层修正系数 H-利用年期修正系数 L-土地开发程度修正

房地产资产评估报告二 一、 个别因素分析

估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共平方米。

其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，平均层高米，建成于XX年，于XX年末从头改造装修，外观九五成新，衡宇所有权证号码为***。

副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，平均层高米，建成于XX年，外观九成新，衡宇所有权证号码为***。 二、 区域因素分析 1.概况 *** 2.自然条件 ***。

3.对外交通条件 ***。

4.基础设施 ***。

三、 最高最正确利用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最正确利用为前提进行估价，最高最正确利用是指法律上许诺，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的利用。本估价对象当前状况为最高最正确利用状态。 四、 估价方式的选取

估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、 估价进程

1. 确信估价对象房地产年纯收入 A.确信估价对象房地产年总收入 ①确信客房年总收入

据调查，***县中高级酒店一样入住率在50%-70%之间，估价对象为县指定招待中心，综合考虑各类因素，确信估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现依照委托方提供的资料及其它酒店的情形制定下表： 房间名称 数量

房价 入住率 年收入 主楼标准客房 49 248 70% 3104836 副楼标准客房 8 120 70% 245280 主楼单间 13 258 60% 734526 副楼单间 6 160 60%

210240 主楼高级套间 2 880 50% 321200 副楼套间 2 380 50% 138700 总统套房 2 1260 40% 367920 合计 82 -- -- 5122702

客房年收入=房价×数量×入住率×365

客房年总收入=万元

日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40% =人

②确信会议室年总收入

依照委托方提供的资料及相关调查结果，确信估价对象会议室利用收入情形如下表： 会议室名称 半天价钱 出租率 年收入 大会议室 1800 30% 394200 小会议室 1200 40% 350400 合计 -- --

744600

会议室年收入=半天价钱×2×出租率×365 会议室年总收入=万元 ③确信餐饮年总收入

餐饮年总收入包括食物、烟、酒、杂项、效劳费等，按80%住宿旅客每人天天消费100元计算，那么 餐饮年总收入=×80%×100×365 =万元

④确信估价对象房地产年总收入

估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，那么 年总收入=++ =万元

B.确信估价对象年总费用 ①确信人员工资福利年总费用

估价对象现有相关效劳人员98人，依照行业现状确信人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，那么

工资福利年总费用=100×1800×12 =216万元

②确信餐饮年总本钱

餐饮年总本钱按餐饮收入的40%计算，那么 餐饮年总本钱=×40%

=万元

③确信消耗品年总本钱

消耗品年总本钱按客房及会议室年总收入的8%计算，那么

消耗品年总本钱=(+)×8% =万元

④确信年广告宣传费

年广告宣传费按总收入的2%计算，那么 年广告宣传费=×2% =万元

⑤确信年水电供热费

年水电供热按总收入的5%计算，那么 年水电供热费=×5% =万元

⑥确信年维修保养费

年维修保养费按年总收入的3%计算，那么 年维修保养费=×3% =万元

⑦确信年行政治理费

年行政治理费按年总收入的6%计算，那么 年综合税收及附加=×6% =万元

⑧确信年综合税收及附加

年综合税收及附加包括营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，那么 年综合税收及附加=×15% =万元

⑨确信估价对象年总费用

估价对象年总费用为以上1-之和，那么 年总费用=216+++++++ =万元

C.确信估价对象年纯收入 年纯收入=年总收入-年总费用 = =万元

2. 确信资本化率

资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一样应介于平安投资利率与风险投资利率之间，能够采纳投资利率内插法求取。一年期按期存款利率可视为平安投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期按期存款利率为%，一年期贷款利率为%，现依照黄金分割位内插，那么 资本化率=%+(%-%)× =%

3.确信收益年限

估价对象建成于XX年，建筑物耐用年限为50年，尚可利用47年;土地利用年限截止2053年，尚可利用年限为2053-XX=48年，故确信收益年限为建筑物尚可利用年限47年。

4.计算估价对象价钱 公式：P=a× ÷r

式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。 房地产总价=× ÷% =万元

依照***房地产评估咨询出具的***字第***号土地评估报告结果确信估价对象中土地总价为万元，那么 估价对象房产总价= =万元

六、 估价结论

经评估，确信估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。 七、附件

①衡宇图片 ②委托书 ③委托方企业营业执照复印件 ④衡宇所有权证复印件 ⑤估价方营业执照复印件 ⑥估价方资质证书复印件 ⑦估价师证书复印件