大荔县同洲湖现代广场项目可行性研究报告

目 录

第一章 概 论 ......................................................................... 1

项目名称 ..................................... 1 项目地点 ..................................... 1 区域特点 ..................................... 1 建设规模 ..................................... 1 可行性研究范围 ............................... 2 项目估算总投资额 ............................. 3 第二章 项目市场分析 ............................. 3

大荔县经济发展趋势分析 ....................... 3 大荔县房地产发展概况 ......................... 4 区域市场分析 ................................ 10 项目利弊分析 ................................ 11 第三章 项目定位及销售预测 ...................... 13

项目定位 .................................... 13 销售情况预测 ................................ 14 销售价格预测 ................................ 14 第四章 项目的工程技术方案 ...................... 15

总平面及建筑方案 ............................ 15 结构 ........................................ 16 供配电工程 .................................. 16 给排水工程 .................................. 16

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4.5人防 .................................... 17 弱电工程 .................................... 17 主要设备设施 ................................ 17 交通与停车 .................................. 17 环境保护 .................................... 17 第五章 项目管理与建设进度计划 .................. 19

项目运作模式 ................................ 19 招投标管理 .................................. 19 工程监理 .................................... 19 物业管理 .......................................................................... 19 建设进度计划 .................................................................. 19 销售计划 .......................................................................... 20 第六章 项目营销和招商方案 .............................................. 21

销售、租赁比例 .............................................................. 21 运营策略 .......................................................................... 22 招商策略 .......................................................................... 22 第七章 投资估算和资金筹措 .............................................. 25

投资估算 .......................................................................... 25 资金筹措 .................................... 27 资金平衡计划：见下表 ........................ 28 第八章 效益分析 ................................ 29

销售收入、销售税金及附加估算 ................ 29

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经营成本及费用估算 .......................... 29 第九章 项目风险及防范措施 ..................... 30

市场风险 .................................... 30 9.2筹资风险 ................................ 31 9.3销售不确定性风险 ........................ 31 9.4项目开发的风险 .......................... 32 9.5成本控制的风险 .......................... 32 第十章 结论及建议 .............................. 33

结论 ........................................ 33 建议 .................................................................................. 33

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第一章 概 论

项目名称

大荔县同洲湖现代广场项目。

项目地点

位于大荔县同洲湖向东50米。

1.3项目性质

新建。

项目承办单位

大荔县民政局。

项目负责人

。。。。。。。

1.6区域特点：

自然与交通条件：场地西接同洲湖景区，南邻景区堤坝路，5公里环湖自行车绿道，景色怡人。有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车，方便游客往返。

商业价值：

此处是一个集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门，对于进一步提升城市品位，促进县域经济融合发展具有极大的推动作用。

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1.7建设规模：

项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：

一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98 m2，总建筑面积50625.48 m2，共5层高，一、二层层高为5 m，三层高4.8 m，四五层为4.5 m。

二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分

①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48 m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。

②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9 m，三四层层高为3.5 m，建筑面积为6675. m2。

三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00 m2。

现代广场建设规模

第一期工程 1 2 第二期工程 1 2 第三期工程 总计 现代商业广场 地下车库 青少年活动中心 锦绣花园 科教 科教 住宅 用途 商场 车库 层数 主体5层 局部7层 1层 6层 建筑面积（㎡） ㎡ 51042.67㎡ 4661.75㎡ 6675.㎡ 备注 车位105个 高层26层 20385.48㎡ 小高层12层 12000.00㎡ 2

1.8可行性研究范围

本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。

1.9项目估算总投资额：

人民币30718.24万元，其中土地费用02万元，工程费用20516.78万元，电梯设备费1050万元，相关报建费用19万元，其他费用1075.06万元，不可预见费用737.84万元。

主要技术经济指标

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 指标名称 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 总投资额 销售收入 销售税金及附加 所得税 净利润 投资利润率 投资利税率 建设期 单位 ㎡ ㎡ % 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 指标值 28．53％ 2140 % % 2 备注

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第二章 项目市场分析

大荔县经济发展趋势分析

国民经济社会发展计划、和总体规划

《大荔县城市总体规划（2001--2020）》于2003年9月5日通过陕西省级评审。在城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。 项目所在地城市化进程规划情况

大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。广场位于同洲湖东段，增强了综合服务性，该地区为中高等强度开发。

大荔县房地产发展概况

房地产市场需求情况

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从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。

(1)商品住宅开发情况分析

2004年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2003年同期增长9.7％；

2004年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2003年同期减少9.4％。

(2)商品住宅销售情况分析

2004年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2003年同期上涨9.9％；

2004年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2003年同期下降0.2％。 未来几年发展趋势

近6年，大荔县房地产一直保持了较快的发展速度。但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观加强的大环境下，大荔县房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。

(1)、从基本情况看

①、投资继续了高位运行态势。今年1-5月，大荔县房地产

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开发完成2.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。开发投资中住宅完成1.7亿元，下降1.3%；写字楼完成0.05亿元， 下降42.3%；商业营业用房完成1.2亿元，增长2.14倍；其他用房完成1.8亿元，增长1.5倍。

②、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资1.6个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成1.5亿和0.6亿，占总量的36%和11%。国有企业完成0.16亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少10个百分点。

③、新开工项目规模提高。前5 月，累计 16家开发企业有新项目上马，计划投资规模达5.3亿元，大大超过去年同期11家开发企业，计划投资2.3亿元的规模。截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资2.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出1.3亿元。

④、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。1-5月,商业营业用房施工面积达24.1万平方米。增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；写字楼施工面积2.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高

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到2.2%。掀起了大荔县商业开发的高潮。

⑤、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，大荔县房地产市场价格总体呈上升趋势。其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨1.2%。

⑥、多数商家看好开发形势。从一季度的调查样本显示，大荔县房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等行业中处在第一位。其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。

(2)、从影响看

房地产投资在大荔县固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然带来的振荡不可避免波及到大荔县地产

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市场。

①、征地拆迁影响：强调不允许占用一亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，大荔县贯彻落实毫不含糊。一是征土地补偿费用3个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。

②、立项规划影响：坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场 、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前大荔县开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。

③、资金来源影响：银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。

从大荔县房地产开发资金到位情况看，房地产开发对银行贷

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款的依赖程度不小。5 月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。

(3)、从销售情况看：目前销售和空置面积一降一升 ，就颇受人们关注。一是销售下降。截止5月底，大荔县商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积36.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。从空置时间上看，一年内占73%；在一年至三年内的占26%；三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多，占67%。空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。乐观的是今年大荔县以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。

(4)、趋势判断

随着国土资源的日益紧缺以及相关土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点：

①、城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。陕西省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2 %的居民对现有住房不满意，不满意集中反

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映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。陕西省城镇居民人均使用购房贷款597元，与全国城镇人均使用购房贷款2010元相比，还有一定距离。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全可以实现。

②、产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。2002年陕西省房地产开发完成投资150.9亿元，占固定资产投资的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分别低于全国平均水平6.7个百分点和4.2个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是陕西省经济发展的客观需要。

③、启动汽车消费将促进住房消费。截止6月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长140%，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄、拥挤，更加向往宽敞、优美、现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长29%，高于去年同期增长速度6.3个百分点。

区域市场分析

1、现代广场位于洛河大荔城区南郊，地价较中心地区低。相应的商业和其他配套环境基础一般，该区尚无房地产开发。可

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以预计在未来的两年内同洲湖景区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又一沸点。

2、该区目前基本上商业发展方向以自主经营为主，没有大规模的零售商场及专业市场，很有开发前景。

项目利弊分析

优势

(1)、区位优势：大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设， 6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。广场位于同洲湖东段，增强了综合服务性，该地区为中高等强度开发。

(2)、交通优势：有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车，方便游客往返。

(3)、景观优势：同洲湖景区设施齐全，1000亩湖面蓄水工程以及环湖自行车绿道、环湖电瓶车道、六角亭、橡胶坝、亲水平台、停车场等配套工程，中国红标志性景区大门、环湖步道、福寿康宁桥、儿童乐园、综合性健身区、中心广场、音乐喷泉、文化栈桥、管理设施、荷花池、码头、雕塑工艺品、生态卫生间、环湖灯带、中隔堤、北大堤石台阶、弱电、音乐草坪灯等成为集

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文化、民俗、旅游为一体的县城南户门、大荔新景点。

（4）、优势：大荔县同洲湖景区已经建成营业，县委县对此高度重视，而且群众反映很好，每天前往同洲湖景区游玩的游客络绎不绝，这给本项目提供一个很好的基础和平台，县委县一定会充分考虑，给予最大限度的支持。 劣势

(1)、位于大荔县城南郊，距离城中心较远。

(2)、西段同洲湖景区较长，使本项目与建设广场空间延伸受到。 机会

(1).本项目居住规模人口数约2000人，加上周边学校，流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。

(2).本项目的启动在吸引新星客户分流的同时也将吸引其他区域居民前往；本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。

(3).发展商别具匠心的建筑风格，造就一个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为一体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。

(4). 周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板块正形成。

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第三章 项目定位及销售预测

项目定位 项目市场定位

定位一：地标—同洲湖景区特色商住项目

定位二：城市的形象窗口－大荔商业形象的典型代表

功能定位

（1）、商业部分功能定位

现代广场由于地处建设广场，交通便利，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。可引进：大型超市，电器商城、大型美容院、健身、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。

（2）、住宅部分

本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。

户 型 四室两厅 三室两厅 两室两厅 顶层复式五室两厅 面积（平米） 155平米 120－130平米 80－100平米 200－220平米 目标消费者 私营业主/企业技术管理人员 企业技术管理人员/私营业主 偏向城市生活的服务性行业人员 私营业主/从业人员 户型配比 30% 50% 10% 10%

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（3）、青少年活动中心：在当今多元时代构想的发展战略，必须有一个高度综合的“一以贯之”的教育理念，作为整合“多元”的纲领，所以我们建议设置：青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。可采取买断或者联营运作方式进行。

销售情况预测

项目预计2015年4月份开始动工，12月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到20％，2016年上半年销售率将达到60％，余下40％在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在2016年上半年（五月份）力争完成60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。

销售价格预测

3.商业部分

现代广场商场部分的销售价格，以其他楼盘作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正

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得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。详细计算过程见附件。

现代广场商铺销售价格

层数 一层 二层 三层 四层 五层 整体平均售价取定值（元/㎡） 垂直递减比例 1 平均售价计算值（元/㎡） 9512 5707 3995 3196 2557 平均售价取定值（元/㎡） 9500 5500 4000 3000 2500 4900 3.住宅部分

根据本项目与其他楼盘在位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。

最终估算价格锦绣花园住宅销售均价初步确定为3750元/平方米。

第四章 项目的工程技术方案

总平面及建筑方案

本项目现代广场商业部分5层，锦绣花园高层部分为26层，

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小高层部分为12层，青少年活动中心为6层，总建筑面积82765.8㎡。商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。

本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。

结构

商场部分

采用柱网为×的钢筋混凝土框架结构。 锦绣花园结构

26层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，12层高层采用钢筋混凝土框架结构。

供配电工程

本项目总建筑面积为82765.8㎡，按70VA/㎡的电力容量计算，本项目需设置6000KVA的变压器及与之配套的低压配电系统。

给排水工程

给水

本项目设1路水源，进水管径为DN200铸铁给水管。供水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水；高

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层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。本项目在地下室设一容量为600m3贮水池，在屋顶设容积约50m3的水箱，设2台扬程达100m的生活水泵（一用一备）向屋顶水箱供水。室外管网采用铸铁给水管，室内给水管采用PP-R塑料管。给水：采用一户一表制。 排水

室内排水管网采用UPVC塑料管，室外排水管采用钢筋混凝土管。厨房废水和卫生间污水经化类池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用内排水方式排入室外雨水管网。 消防

本项目设室内消火栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警及联动系统

人防

本项目需按地面以上总建筑面积的2%建造人防地下室。

弱电工程

本大厦弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等。

主要设备设施

冷暖空调和通风系统：商场部分根据设计要求采用以电为能源的品牌空调主机，同时设置通风系统； 防盗和监控系统；

电梯：商场每层设自动扶梯二组上、下自动扶梯，一台2吨货梯，两台观光电梯（1吨）。

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交通与停车

本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。地下停车场设在一层地下室，可停放车辆105辆；地面停车主要包括商场前临街广场、住宅前停车坪和一层架空层、商场与青少年活动中心之间的内广场，共计可停放车辆约60辆。

环境保护

优越的自然环境是本项目的最大优势和买点，在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。 施工中的环境保护

本项目施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对周围环境会造成污染。因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人。对粉尘拟采用喷水除尘。建筑垃圾及时清理、文明施工。 使用中的环保

室内卫生间采用污、废水分流排放系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管道。

厨房油烟废气采取油烟净化处理。

商场和住宅的垃圾应及时清理，实行垃圾袋装化。 环境景观改造

商场、住宅竣工后应进行周围道路园林景观工程建设，营造一个美丽、舒适的购物、休闲、居住环境。

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对现有山林植被进行取舍和修整。

在上山坡道旁依山就势，营建跌水瀑布景观，增强环境的灵气。

在适当位置建造园林景观小品，起画龙点睛的作用。 根据植物分布情况将后山划分木兰园、竹园、桂花园等花卉园区。

第五章 项目管理与建设进度计划

项目运作模式

组织机构

该项目由陕西信达房地产开发有限公司进行整个项目的全程管理和运作。

项目总投资额约为3.07亿元人民币。

招投标管理

工程项目建设的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备 、材料等的采购，均采取招标形式。招标方式可采取公开招标或邀请招标。

工程监理

本项目由西北监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按工程监理规范程序管理，把好工程质量关。

物业管理

物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直

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接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。本项目竣工后组织专门的物业管理机构进行统一管理，负责市场、住宅的清洁、维护、保安等各项具体事务。

建设进度计划

为了加强工程建设步伐，在确保工程质量的前提下、加强关键线路进程的各项管理工作，编制好施工组织设计、搞好安全施工，以使项目尽快竣工受益。

本项目分三期进行实施，总工期为2年，其控制性进度计划如下

1、2015年10月1日开工建设，2016年1月30日完成第一期工程土方、基础及地下室工程(4个月)。

2、2015年2月1日至2015年5月30日完成一期工程主体施工。

3、2015年6月1日至2015年10月10日完成一期工程装饰工程。

4、2015年11月20日一期工程竣工验收。 5、2016年5月20日二期工程竣工验收。 6、2016年9月20日三期工程竣工验收。

销售计划

根据工程进度计划制定相应的销售计划：

销售比例 工程进度 2004年

销售阶段 项目销售宣商场部分 20

住宅部分 青少年活动中心 销售 收入

10月—12月 2005年 1月—5月 2005年 6月—11月 2005年 12月—3月 2006年 4月—5月 2006年 6月—8月 2006年 9月—12月 传阶段 项目销售预定阶段 商场销售热销阶段 高层住宅热销阶段 小高层住宅热销阶段 整个项目强销期 尾盘销售阶段 15% 40% 187 13568 10% 20% 18 1052 10% 107 205 14620 30% 10% 5% 100% 7503 2501 1250 25009 35% 15% 15% 5 100% 1248 535 535 179 3567 10% 30% 30% 20 100% 107 320 320 214 1068 8751 3356 2105 393 29430

第六章 项目营销和招商方案

销售、租赁比例

本项目营销中可采取二种经营方式：

第一种方式：全部采取销售的方式。此方式可以尽快回笼资金、消化所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收益。

第二种方式：部分销售、部分租赁的方式，即全部住宅、1至3楼商场及50%的地下车位采取销售方式；而4至5层商场、青少年活动中心和另外50%的地下车位采取租赁的方式。此方案是在公司资金实力比较雄厚，不急于把所有的可售面积一下销售

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出去以获取利润，而是从长远利益考虑将部分商场和车库进行租赁经营，获取长期稳定的租金收入，将来在市场繁荣之后也可将未出售的商场以更高的价格出售，以期获得更大的收益。

选择那种经营方式要视公司的经济实力和其他因素决定。

运营策略

商业广场应先确立主力商店( 如主力店、大卖场、大型专业店), 并在招商过程中优先办理。商业广场最成功的客源始于主力商店, 在此基础上展开招商计划, 以扣住稳定客户层, 在互动关系下达到整合的效果, 形成一股强有力的经营动力。但必须注意避免由于客源的重叠造成内部竞争的不利因素, 而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。必须主动寻找有特色的商家, 而非坐等厂商上门。

商业广场要经营得好, 还要求商业广场经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。商业广场内一般至少有3 个以上的公享空间用以进行各类节庆活动, 以吸引人气增加销量。（各类节庆活动内容包括: 明星见面会、现场歌星音乐秀、群众文体竞赛、产品展览、模特时装秀、新产品展示会、打折大拍卖等。）

招商策略

招商策略是实现本项目商业赢利的重要步骤，也是实现商业广场理想业态组合的重要手段。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业广场的招商工作不能是被动的接受客户购买商

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铺，还要对入驻商家的信誉、经营业种、经营管理水平、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。 确定招商对象

招商对象的确定围绕项目的目标来确定，引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。 确定经营模式

①以委托经营、租赁经营的方式，引进大型商业机构，通过专业商业顾问公司的客户资源整合实现统一经营的策略；

②为保证项目的特色化、差异化经营，少量特色项目可采取直接经营； 制定招商优惠策略

根据县对本项目的扶持，确定可以给予招商对象的优惠措施，包括减免有关税费、免半年或一年的物业费等，这对于招商引资、吸引人气有很大的帮助。 主要招商策略

（1）目标定位招商

根据已建立的资料库及招商网络，针对项目中各楼层的特点及特色，从中预先将客户的资料进行分类整理，按照本项目功能规划要求及本项目定位特点，从中锁定目标客户，逐步展开招商工作，运用相应的招商手法，主动出击洽谈客户，全力争取目标

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客户进场。

（2）效应招商

根据本项目商业功能规划定位的特点，从目标客户资料中，按知名度、影响力、号召力、形象度及销售额等几方面考虑重点筛选客户，而后重点出击招商，采用相应的优惠条件进行招商，争取重点客户进场，利用重点客户的驻场作为卖点和炒点，吸引其他客户进场，从而达到推动招商进程的目的。

（3）放水养鱼

本项目为新兴的商住项目，在社会上尚未有知名度，大众及品牌商对项目的认识度极低；对品牌商而言，他们在选择本项目时，主要从本项目位置、人流量、消费能力、消费习惯、本项目档次、交通、竞争对手、消费需求、本项目规模、招商条件、本项目知名度等几个方面考虑。

本项目在前期招商时，品牌商对本项目考察期会比较长，考虑是否进驻时会相对比较谨慎，考虑也会比较多，而且本项目在开业初期之时，与市场的磨合期还没有度过，销售额还不是很稳定。因此，就需运用前期低条件吸纳知名品牌的方法用以培育市场及运营稳定和良性发展的经营环境，从而达到缩短项目的培育期的目的，以达到“放水养鱼”的效果。

（4）特色为先

本项目要在市场占据一席，成为独具一格的经营特色，故在招商活动中，除了厂家作为重点目标对象以外，与定位相关极具

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特色的商品及项目也是重点招商对象，通过合理的布局和规划，形成独特的商品布局及特色，从而达到与传统项目不同的经营特色和风格。 招商步骤

第一步：采用内部招商方式，运用成熟的网络客户名单，采取相应招商手法，主动联络知名主力客户，洽谈进场有关事宜；

第二步：公开招商，运用主题及特色概念作卖点，利用媒体组合及各种招商手法宣传面，吸引主力客户群的注意力，争取客户签约进场；

第三步：采用倒计时招商，制造抢租的势头，从而形成抢租的浪潮；

第四步：召开招商会，扩大招商期，营造一种旺租的势头。

第七章 投资估算和资金筹措

投资估算

1、工程报建费用详见附表7－1。 2、项目投资估算详见附表7－2。

工程报建费用明细表 表7-1

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序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 合计 费用名称 收费标准 金额(万元) 备注 城市公用设施配×1425×6% 套费 ×1090××973×3% 工程承包合同鉴×800׉ 证费 招标代理费 劳保基金 质监费 白蚁防治费 墙改基金 散装水泥专项基金 碴土运输保洁费 破占道费 水土保持规费 工程交易服务费 人防费 ×800׉ ×800×3.5% ×800×1‰ × × ×2 × × ×800׉ 57718.56㎡×2%××9元/㎡ 折合137元/m2

项目投资估算表 表7-2

序号 一 二 费用名称 土地费 工程费用 土建工程 计算依据或 定额标准 高层20385.48㎡×850元/㎡ 多层(51042.67+6675.)×800元/㎡ ×2000元/㎡ 估算金额（万元） 2604 备注 地下室按2000元/㎡ 1 26

电气工程 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 四 1 2 3 4 5 6 7 五 六 合计 自动扶梯 其它费用 勘察费 可研及评估费 设计费 开发管理费 工程监理费 环保评估费 施工图审查费 相关 报建费 不可预见费 总投资 高压配电 给排水 消防工程费 商场 55704.42㎡×70元/㎡ ×50元/㎡ 6000KVA× 420 750 270 普通电梯6台观光梯2台 货梯1台 每层4台×4层 工程费的5% 82765.㎡×30 商场55704.42㎡×100元/㎡ ×30元/㎡ 集中空调 商场51042.67㎡×150元/㎡ 弱电工程 82765.㎡×30元/㎡ 地下室、裙楼通商场55704.42㎡×50元/风 ㎡ 商场装饰工程 51042.67㎡×800元/㎡ 室外工程 ×300 设备费用 电梯 9台×30万元 16台×30万元 ×1 ×2‰ ×20 ×3% ×0.8% ×800׉ 详见上表 ×5% 480 2 3 资金筹措

本项目总投资额为30718.24万元, 在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入土地费、报建费、可研及设计费、土建工程费等资金约20000万元左右，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合作方投资）；二是房屋预定金收入部分；三是银行

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时间 2015年8-10月 2015年11月-2016年1月 资金投入(万元) 前期投入(土地、报建费用、设计费用、广告4800 费用等) 一期基础及地下室工程及 2000 资金来源(万元) 自有资金 3800 承建单位垫资 2000 贷款；四是施工单位带资部分。其具体资金筹措方式如下：

1、投资方自有资金7800万元(含已投入的土地投资)。 2、银行贷款6000万元。

3、商场、住宅预定：按卖价的5%收取预定金款。预售率按30%估算，共可收取预交款200万元。

4、施工单位垫付资金6000万元。

以上合计可筹集资金20000万元，能够满足工程需要。主体完成后，后续资金可通过预售方式解决。

资金平衡计划：见下表

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2015年2-5月 2015年6-11月 2015年12-2016年3月 2016年4-9月 一期主体工程 一期装饰及安装工程 二期主体工程 二期装饰及安装工程 三期基础及主体工程 三期装饰及安装工程 总计 4200 11500 2500 1000 1000 1118 30718 收取预定金 银行贷款 收取售楼款 收取售楼款 收取售楼款 205 4000 14620 8751 58 39230

第八章 效益分析

销售收入、销售税金及附加估算

销售收入

项 目 住宅 商铺 车位 青少年宫活动中心 合 计 面积（㎡） 只销售105个车位中的50个车位 售价（元） 3750 4900 5 1600 合计（万元） 74 250 33973.04

销售税金及附加

根据国家有关税收,本项目应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加, 综合税率为5.5%，销售税金及附加为14.28万元。

经营成本及费用估算

项目成本费用主要有开发建设成本, 销售费用、财务费用

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等。

开发建设成本

项目开发建设成本即项目总投资为30718.24万元。 销售广告费

销售广告费根据同行业的统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入的2％估算为597.92万元。 财务费用

按年息7.25%，借款期为2年，贷款3000万元计算，财务费用450.78万，其他财务费用暂不考虑。 项目总成本费用

上述1—3项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为31766.93万元。

第九章 项目风险及防范措施

本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。

市场风险

市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。

防范措施：在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，

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了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出相应对策。在允许范围内调整规划设计方案，以增加可销售面积，抓紧落实部门的有关优惠，降低开发成本，加快资金回笼，最终获取预期的经济效益。

筹资风险

由于该项目建设资金需求量大，筹资有一定难度，如果资金落实不到位，势必会影响项目的进度，甚至贻误商机。

防范措施：1、督促投资各方自有资金按时到位；2、取得银行的支持，按时将银行贷款和按揭办理到位；3、采取有效的营销措施，加快房屋预售；4、加强出租房屋的押金收取；5、选择有资金实力的施工单位垫付部分资金，在工程承包价格上给予让利。6、制定科学的财务预算控制体系，根据轻重缓急合理安排资金使用。

销售不确定性风险

随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求越来越高，如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求，可能存在产品滞销的风险。另外，房产价格受到国民经济，供求关系等多方因素的影响，对销售收入的实现会带来一定的波动

防范措施：1、搞好营销策划，制定详细、周密的营销方案；2、制定可行的招商方案，优先引进有实力的品牌经销商、主力商店( 如主力店、大卖场、大型专业店)，给投资者加强信心；3、

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采取各种渠道大力宣传，树立品牌形象；4、制定有吸引力的促销方式，如多种付款方式、多种优惠措施、高回报的返租经营方式、可买可租方式等；

项目开发的风险

房地产开发项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节等特征。从市场研究到土地获得、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划、规划、国土、建设、消防、环保等多个部门对每一环节的审批和监管，任何环节的变化，都将影响预期的销售和盈利。防范措施：针对项目开发的风险，公司须依托实际经验，通过科学决策、精心规划设计，降低项目开发风险。

成本控制的风险

由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格近期不断上涨，必将直接增加建安成本；另外施工管理出现问题也将造成工程成本增加。防范措施：1、加强项目管理，采用招投标等方式精心选择好施工单位、监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质量和成本；2、取得的支持，争取优惠，减免相关费用。3、采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如在施工方面可以和承建商签定成本协议与材料供应商签定限价协议。

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第十章 结论及建议

结论

根据上述对项目的整体宏观和微观分析可知，本项目目前前景看好。项目所处的优越的地理位置辅以合理的设计规划，营造良好的商业、人居环境，必将成为大荔县知名的集购物、居住、休闲、娱乐为一体的综合性建筑。

同时从项目的经济效益指标显示可知, 本项目在财务上可行,具有较高的收益率，并具有较好的社会效益。

建议

本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，本报告认为，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议：

1、由于建筑设计，经营方式，施工方案，等一系列问题有待确定，实际操作时需要深化；由于项目一期工程中的青少年活动中心和二期科普综合大楼均是为了使青少年科普乐园的原有功能得到很好的延伸，所以可向部门申请合理的优惠：如税费减免等，二期原生态山林改造可向申请财政拨款和向社会募集资金形式进行。

2、本报告的测算是在考察大荔县房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前大荔县房地产市场

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的供求关系和未来几年我国政治，经济，和人民生活水平的稳定发展。鉴于国家对宏观经济的进一步，控制经济过快过热增长，将在今后相当长一段时间内左右市场的变化。售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的时常竞争中能保持较好的售价水平也至关重要；发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还应组织一支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计，施工，营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的预期盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。

3、建筑工程中不可预见的因素很多，工期，质量，成本，原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，一是要加强施工管理，实行工程监理制；二是推行竞投招标，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划；三要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标的顺利实现。

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