龙岗区XXX土地整备项目工作方案

龙岗区XXX土地整备项目

工作方案（汇报稿）

龙岗区XXX土地整备工作领导小组办公室

二〇一〇年十二月

目 录

一、项目简介 ......................................................... 2 二、工作计划和进展情况 ............................................ 2 三、补偿安置方案 .................................................... 3

1、住宅类房屋补偿 .................................................................................. 4 2、非住宅类房屋补偿 .............................................................................. 4 1）国有已出让用地 .................................................................................. 4 2）非农建设用地 ...................................................................................... 4 3）非农建设用地以外用地 ...................................................................... 4 四、处理转地遗留问题和业主与社区的权益纠纷 ................... 6 1、征地补偿 .............................................................................................. 6 2、土地使用权收益 .................................................................................. 6 五、特殊个案（详见钢材市场及特发工业区位置图） ........................ 6 1、钢材市场补偿 ...................................................................................... 6 2、特发工业区补偿 .................................................................................. 6 六、其它拆迁补偿、补助费用 ....................................... 7 开发建设的商业房屋的成本及限价房折扣率测算 ........................ 8 XXX土地整备项目补偿方案2与补偿方案3置换对比表 ................ 10 龙岗区XXX土地整备项目各季度任务步骤图 ........................................ 0 龙岗区XXX土地整备项目各季度任务及工作进展图 ............................ 1 龙岗区XXX土地整备项目非农用地及已出让地统计图 ........................ 2 龙岗区XXX土地整备项目钢材市场及特发工业区位置图 .................... 3

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龙岗区XXX土地整备项目

工作方案

一、项目简介

龙岗区XXX土地整备项目（东邻雁田水库，南接机荷高速，西靠东深路，北临宝鹅大道），首期用地面积共计约50万平方米，该片区内现状建筑总量约39万㎡，以工业建筑为主，夹杂商业和少量私房建筑。根据测绘图纸，并经过对XXX土地整备项目现状建筑物情况调研后，数据统计如下表：

项 目 XXX土地 整备项目 被征收房屋总量 （㎡） 约391,035 建筑物栋数 （栋） 约395 涉及权利人个数 （个） 约69 二、工作计划和进展情况

自2010年9月份以来，XXX土地整备项目全面开展，结合工作实际，将项目分解成五个不同工作小组负责；同时在时间安排上，根据实际拆迁工作的需要，将XXX工作任务划分为四块，按季度推进，工作计划如下表：

XXX土地整备季度任务表

项 目 周 期 2010年四季度工作任务 2011年一季度工作任务 2011年二季度工作任务 2011年三季度工作任务 拟补偿占地面积 （㎡） 149,808 104,790 144,163 106,507 拟补偿建筑面积 （㎡） 169,952 92,620 52,538 75,934 拟补偿建筑物栋数 （栋） 225 86 53 28 （详细见XXX土地整备项目任务季度步骤图）

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到目前为止，测绘进场面积已达到228514平方米，进场率为59%；评估进场面积已达到97130平方米，进场率为25%：

项 目 XXX土地 整备项目 被征收房屋总量 （㎡） 约391,035 测绘工作量 评估工作量 已测绘面积㎡ 完成率 已查勘面积㎡ 完成率 约228,1 约59% 约97,130 约25% （详见XXX土地整备项目各季度任务及工作进展图） 三、补偿安置方案

XXX社区位于平湖街道西部，毗邻平湖社区、良安田社区，与东莞盐田接壤，境内有东深公路、丹平路等主干道，交通便利、紧邻水库有良好生态景观，位于平湖片区乃至莞深港产业发展带的重要节点，区位优势明显。XXX工业区土地整备项目位于平湖街道XXX社区，东邻雁田水库，南接机荷高速，西靠东深路，北临宝鹅大道，用地面积共计约50万平方米，其中国有已出让土地约为13万平方米（特发公司占地约为10万平方米），非农建设用地约为7.9万平方米，非农以外集体土地约为19.1平方米。该片区内现状建筑总量约39万平方米，工业类房屋面积约32万平方米（占82%）(详见龙岗区XXX土地整备项目非农用地及已出让地统计情况)。根据调查数据，该片区房屋出租率高，工业租金已达16元/平方米以上。其它为住宅和商业用房，其中XXX商业街，大多为80年代末由村委统建，卖给私人，现状用途为商业。

本项目估价时点为2010年9月1日，与之前平湖金融服务基地及配套道路的估价时点2008年第二季度相距两年多，受通货膨胀、

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物价上涨及房地产市场价格上幅等影响，如完全套用金融服务基地及配套道路的补偿标准，将与本项目的实际相差甚远。为了体现市场真实价值且增加补偿安置标准的操作可行性，参照《深圳市公共基础设计建设项目房屋拆迁管理办法》（深府161号令）有关规定、龙岗区有关拆迁项目成功案例及金融产业服务基地及配套道路拆迁项目补偿标准，按照“有例循例”的原则，制定补偿方案如下：

1、 住宅类房屋补偿

根据被征收人的实际情况，采取货币补偿或产权置换，或者给予一定面积的购买指标。

对于XXX商业街，现状为商业用途的，以商业性房屋按市场评估价进行补偿。

2、 非住宅类房屋补偿 1）国有已出让用地

国有已出让用地上的房屋，被征收人选择货币补偿的，按市场评估价给予货币补偿；若符合产业导向或符合产业转型、产业链升级的优良企业，可按“工业进园”的规定给予就地安置。

2）非农建设用地

非农建设用地上的房屋，非农建设用地按土地面积给予等面积置换，建筑物按重置价给予货币补偿。

3）非农建设用地以外用地

非农建设用地以外工业类房屋，被征收人可以选择以下三种方式

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进行补偿。经实际调查获实，80%以上房屋业主要求置换，所以方案3是推动土地整备工作的重点方法。

方案1：被征收人选择货币补偿的，按市场评估价给予货币补偿。 方案2：被征收人选择置换的，以社区股份公司为单位按建筑面积以1:0.3的比例折换为商业用途房屋建筑面积后予以安置，并由股份公司统一建设，产权为不完全产权，置换后仍受限。

说明：1、需支付不少于30个月的临时安置补助过渡费；2、需先建设安置房，而建设安置房需支付管理费、利息等；3、不同建筑结构的房屋，统一按建筑面积1:0.3进行换算有不合理之处。

方案3：先按市场评估价格给予货币补偿，并给予被征收人一定比例购买建设的商业用途房屋指标。

 成本构成=拆迁补偿款+商业房屋建设成本（8300元/平方米含保本微利和税费）详见附件

 购房指标=拆迁贡献量（拆迁补偿款）÷限价房价格（按建成时的房屋市场价格折扣率不超过60%）详见附件  优 势

对于被征收人：更接近被征收人意愿，所获得货币补偿款，可先用于投资，无需等待安置房的建设；安置房建成后，可选择以限价房价格购买，享受土地整备后带来的区域升值。 对于：更能推进土地整备工作进展；无需支付不少于30个月临时安置补助过渡费；所建安置房，可用于被征收人购买，也可用于其它拆迁项目的安置，若部分被征收人放弃回购指标，也可按市场价进行销售。

综合以上三种方案，结合方案2与方案3置换对比情况（详见附

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件），方案3更接近业主意愿，更收益，更能推动拆迁工作的进展。

四、处理社区集体土地遗留问题

非农建设用地以外用地，社区获得的土地收益情况如下： 1、征地补偿：土地所有权转移费（按征地标准110元/平方米）； 2、土地使用权收益：即土地管理费（按0.5元/平方米计算100年的土地管理费折现值约为100元/平方米）；

对于村民（被征收人）向土地所有权人（社区）购买或租用土地的，按市场评估价给予货币补偿。

五、特殊个案（详见钢材市场及特发工业区位置图）

1、钢材市场补偿

钢材市场位于XXX工业区土地整备项目南部，用地面积约12万平方米，其中非农建设用地约4万平方米，其他未征未转集体土地约8万平方米，涉及总建筑面积约4万多平方米，建筑物多为1层，建筑结构以钢构架为主。

非农建设用地：按土地面积给予等面积置换，建筑物按重置价给予货币补偿；非农建设用地外用地：建议按方案3进行补偿安置。

2、特发工业区补偿

按城市更新模式进行申报，参照金融基地拆迁安置用地征收昆明商务局用地的做法，采用征收折返的模式，全部征收再折返一定比例的商住用地，被征收地上建筑物按重置价进行补偿，土地在征地返还过程中均按基准地价标准执行。

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六、其它拆迁补偿、补助费用

被征收人可获得的其他拆迁补偿、补助费用，包括构筑物及其他附着物补偿费、室内自行装修装饰补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产和停业经营损失补偿费、擅改商业用途的适当补偿费、提前搬迁奖励等，参照《深圳市公共基础设计建设项目房屋拆迁管理办法》（深府161号令）及其他有关规定综合考虑确定。

附件：

开发建设的商业房屋的成本及限价房折扣率测算 XXX土地整备项目补偿方案2与补偿方案3置换对比表 龙岗区XXX土地整备项目各季度任务步骤图 龙岗区XXX土地整备项目各季度任务及工作进展图 龙岗区XXX土地整备项目非农用地及已出让地统计图 龙岗区XXX土地整备项目钢材市场及特发工业区位置图

龙岗区XXX土地整备工作领导小组办公室

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开发建设的商业房屋的成本及限价房折扣率测算 假设条件：被征收人拥有10000平方米的厂房，房屋主体补偿价格为2000元/平方米，即获得货币补偿款为2000万元；建设3000平方米的商业房屋市场价格为17500元/平方米，容积率为3.2，根据开发保障房保本微利的原则，利润率取3%；

1、开发建设的商业房屋的成本详见下表：

房地产成本法测算表 房地产名称：鹅公岭工业区安置房（商业）建筑总面积（㎡）序号项 目3,000.00计算依据土地取得成本按市场地价测算，建筑物开发成本按测算(一)×管理费率（七）×销售费用率土地取得成本×[(1+R)N-1]+(开发成本+管理费用)×[(1+R)N/2-1]（N为开发周期）（七）×销售税费率（一+二+三+四）×成本利润率土地面积（㎡）单位成本（元/㎡）6,5001951665236851858,300937.50总成本（元）19,500,000585,000498,0001,569,7902,0,250555,00024,900,000一开发成本二管理费用三销售费用四投资利息五销售税费六开发利润七房地产的重置成本一+二+三+四+五＋六附表：相关参数土地的市场地价管理费用投资利息开发利润率容积率3,000.00元/㎡3.00%5.31%3.00%3.2建筑物的开发成本3,500.00元/㎡销售费用销售税费开发周期2.00%8.25%2.0年 2、销售给被征收人的价格应大于成本价格8300元/平方米，的成本价格相当于市场价格的8300÷17500=47%。

从开发建设的角度来看必须满足两方面的要求：房屋出售给被征收人的价格必须大于开发成本；房屋出售给被征收人的价格的优惠部分（打折部分）必须大于其获得货币补偿价值才可能对被征收人有吸引力。

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则：被征收人购买商业房屋所获得的折扣≥被征收人获得的货币补偿价值

购买的商业面积×（市场价格-折扣价格）≥被征收人获得的货币补偿价值

3000×（17500-17500×折扣率）≥2000万元+350万元（临时安

置补偿费27个月的差额）

即， 折扣率≤55.2%

综上所述，方面在可承受的范围内，尽量的压低折扣率，这样才能为被征收人接受，因此，建议折扣率不超过55%。

限价房价格，最终根据安置房屋建成时的市场价格确定。

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鹅公岭土地整备项目非农建设用地外工业房屋补偿方案经济指标对比表鹅公岭土地整备项目补偿方案方案2与方案3经济指标对比表单位：万元序号12345671011项目房屋面积房屋主体补偿款房屋装修补偿款构筑（附属）物搬迁补助费停产停业补偿安置补助过渡费方案2业主所得22*0.3=6.6万㎡（按1:0.3折换成商业）22*1600=35200（重置价补偿）（①）22*150=330（②）22*200=440（③）22*66=1452（④）22*3*13=858（⑤）22*30*13=8580（⑥）支出035200（①）330（②）440（③）1452（④）858（⑤）8580（⑥）0（⑦）方案3业主所得4.7万㎡（业主所得除以限价房价格10500元/㎡）22*2000=44000（市场评估价）（①）22*150=330（②）22*200=440（③）22*66=1452（④）22*3*13=858（⑤）22*3*13=858（⑥）0（⑦）支出044000（①）330（②）440（③）1452（④）858（⑤）858（⑥）4.7万㎡*4400=20680(建设，拆迁成本即为土地获取成本，再仅投入建筑物的重置成本4400元/㎡）（⑦）-47,938（⑧）-6.6万㎡*3500=-23100（社区自主建设安限价房建设成本置房屋，需支付建筑物的重置成本4400元/㎡）（⑦）回购房款合计安置房建设0（⑧）0（⑧）-47938（⑧）①+②+③+④+⑤+⑥+⑦①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧=17820①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧=0①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧=20680+⑧=46860社区建设，拆迁资金投入大，安置房建设不可控风险大，不完建设，拆迁资金投入少，房屋建设进度及质量可控，完全产全产权权备注：方案3中，业主选择回购的比例越少，最终支出也越少，因为剩余的限价房可以按市场价格出售或当做其他项目的安置房。

龙岗区XXX土地整备项目各季度任务步骤图

龙岗区XXX土地整备项目各季度任务及工作进展图

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龙岗区XXX土地整备项目非农用地及已出让地统计图

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龙岗区XXX土地整备项目钢材市场及特发工业区位置图

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