资产评估2

第 二 章 资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节 市场法

一、市场法的定义

二、市场法运用的前提条件

三、用市场法评估资产的步骤和计算途径 四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

一、市场法及其适用的前提条件

（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法目前是最简单、最有效的方法。 （二）市场法应用的前提条件

1.需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、运用市场法评估资产的步骤 1.明确评估对象；

2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物； 3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物； 4.把被评估资产与参照物比较； 5.分析调整差异，做出结论。

三、市场法具体计算途径 （一）直接法

直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。 （二）市价类比法

市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为：

评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额 或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数） 不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。

比如要评估一辆汽车，首先要找到类似资产型号（生产厂家）一致，车的状况基本类似。但还是有差别（发

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《资产评估》第二章 资产评估的基本方法

动机的性能问题、行使里程问题、维护保养状况、内装修情况、使用的人员技术情况、环境问题）。

比如要评估一套房子，要考虑房屋所处的城市，城市的地理位置、房屋的风格、楼层问题、装修情况、土地的级别问题。对于居住而言，住房应有基础环境、小区是否适合居住、居住的质量、交通情况、生活便利情况、评估基准日与所要找的交易案例的时间是否有差异等等。 案例：北京市石景山区某楼底商 1.评估对象：

北京市石景山区某楼底商 面积：440平方米 房屋现有用途：办公 使用年限：50年 2.建筑物勘察情况：

被评估对象位于石景山区，紧临道路支干线东北角，为门脸房，西面为小学，东面为某饭店，北面为高档住宅小区，周边有八角游乐园、八大处公园及北方射击场，房屋结构为钢混结构，该房后来经二次装修，整体布局较好，使用方便，外墙为喷白浆墙面，地面为通体砖地面，水泥踢脚线，内墙抹白色壁纸，门窗均为铝合金结构，门窗外备有卷帘（防盗），顶棚石膏吊装，灯具等呈凹状镶嵌其中，局部地区采用工字钢架搭建小二层，增大整体使用面积，程控电话入室，门前有充足的车位。 3.房屋建筑物评估技术方法、依据及参数的说明：

根据中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》文件，不论资产的历史成本和历史收益状况如何，都可以根据其现行交易、出售价格，或者未来收益的折现值，或者现行购买、建造成本确定该资产的现行公允价格。

考虑到本次评估目的为转让，故采用市场比较法进行评估。 市场比较法：

根据评估对象的实际情况，参比类似地区的办公房交易情况，依据替代原则，利用市场比较法进行测算，通过市场调查选择下列可比案例进行修正。

实例甲：石景山区某写字楼。中高档装修，交通便捷，人文环境良好，交易时间为2006年6月，交易价格为5800元/平方米。

实例乙：石景山区某写字楼，环境景观良好，交通较便捷，距市区较远，高档装修。生活配套设施齐全，交易时间为2006年1月，交易价格为4800元/平方米。

将上述实例与评估对象进行比较分析，同时选择一些影响房地产价格的因素进行修正来测算评估对象价格（见表一、表二）

表一：交易案例因素比较表： 项目案例 交易时间 交易情况 用途 位置 甲 2006年6月 转让 办公 石景山区八角 乙 2006年1月 转让 办公 石景山区西井 评估对象 2007年2月 转让 办公 石景山区西井

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办公环境 交通条件 市政基础设施 结构、装修 工程地质条件 较好 邻近主干道 七通有保证 钢混、高档装修 无不良工程地质 良好 邻近次干道 七通有保证 钢混、高档装修 无不良工程地质 良好 邻近次干道 七通有保证 钢混、中档装修 无不良工程地质 表二：办公用房比较案例因素修正表： 因素案例 交易时间 交易情况 用途 位置 办公环境 交通条件 市政基础设施 结构、装修 工程地质条件 交易价格（元/比准价格（元/平均 ） ） 甲 98/100 100/100 100/100 105/100 110/100 105/100 100/100 105/100 100/100 5800 4647.7 4682.7 乙 95/100 100/100 100/100 100/100 105/100 100/100 100/100 102/100 100/100 4800 4717.7 据表二交易情况修正后，取评估值为2060388元。

进行评估时，评估对象只有一个评估结果，可以采取平均值，也可以分析参照物与被评估对象哪一个更类似，类似的程序越近，越好。

从整个案例中可以看出，首先要明确评估对象，第二要找到参照物，要了解一些参照物的情况，才能进行比较。

从例子可以看出，以市场法计算的途径与步骤比较简单，主要要把握的是调整因素，调整因素有哪些、哪些是影响它的价值、哪些是不影响它的价值，影响价值的应调整。

除比较房屋价值外，还可以比较其他，例如比较汽车也可以采用市场比较法，比较它的年代、发动机的声音、性能、外观保养情况等等。

四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

（一）运用市场法评估资产的程序1.明确评估对象。

2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 3.分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 4.把被评估资产与参照物比较。 5.分析调整差异，得出结论。 （二）市场法的优缺点

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市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：

1. 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

2. 评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的缺点表现在：

1. 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用； 2. 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节 成本法

一、成本法及其适用的前提条件

二、成本法运用的形式及其各项指标的估算 三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

一、成本法及其适用的前提条件

（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个方法的理论依据有两个：（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高；在确定资产价值成本时，重置成本与原始成本在价值内涵上是一样的。

（2）资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。一般有两种情况：①资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。②新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。另外一种情况是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值。 功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。 例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置，这就是它的经济性贬值。

再例如生产苏丹红，生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的。机器设备的闲置不是设备本身不能使用，而是国家规定不允许使用这种产品导致这种设备闲置而产生的贬值是经济性贬值。

从资产成本法来确定其价值时，明确两点：（1）资产的价值取决于它的成本；（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。

（二）采用成本法评估资产的前提条件： 1、应当具备可利用的历史资料； 2、形成资产价值耗费是必须的。

二、成本法运用的形式及其各项指标的估算 1.基本公式可表述为：

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被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 2.运用成本法评估资产的步骤： ①确定被评估资产，并估算重置成本； ②确定被评估资产的使用年限； ③估算被评估资产的损耗或贬值； ④计算确定被评估资产的价值。 （一）重置成本的估算

重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。

重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。 复原重置成本和更新重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其复原重置成本和更新重置成本是一样的。应当注意的是，无论是复原重置成本还是更新重置成本，资产本身的功能不变。例如，评估一台386型电子计算机，就不能以486型电子计算机作为更新重置成本。 重置成本的估算一般可以采用下列方法： 1.重置核算法 2.物价指数法 3.功能价值法 4.规模经济效益指数法 1.重置核算法

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 重置成本=直接成本+间接成本 例如：

重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：

直接成本：51800元 间接成本为：400元 重置成本合计：52200元 2.物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

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资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数） 例如：

某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为： 被评估资产重置成本=100000×150%/130%=115384.62（元）

物价指数法包括两个类别：定基物价指数与环比物价指数。定基物价是有一个基准的。环比物价指数是下一年比上一年的比值而得到的。 3.功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量 例如：

某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为： 被评估资产重置成本 =50000×4000/5000 =40000（元） 4.规模经济效益指数法

公式中的x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。 例如：

某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以确定其重置成本为： 被评估资产重置成本 =

=42769（元）

（二）实体性贬值及其估算

实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 一般可以采取以下几种方法： 1.观察法 2.公式计算法 1.观察法

也称成新率法。它是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部

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位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况。 资产实体性贬值=重置成本×有形损耗率 有形损耗率=1-成新率 2.公式计算法

资产实体性贬值=（重置成本-预计残值）×已使用年限/总使用年限

尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。

（三）功能性贬值及估算

功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面差异造成的成本增加和效益降低，相对确定功能性贬值额。 功能性贬值的估算步骤：

第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。 第三，估计被评估资产的剩余寿命。

第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值，计算公式为：

例如：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下表：

项目 月产量 单件工资 月工资成本 月差异额 年工资成本超支额 减：所得税（税率33%） 扣除所得税后年净超额工资 资产剩余使用年限 假定折现率10%，5年年金折现系数 功能性贬值额 技术先进设备 技术陈旧设备 10000件 0.80元 8000元 10000件 1.20元 12000元 12000-8000=4000元 4000×12=48000元 15840元 32160元 5年 3.7908 121912.128元

某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下

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《资产评估》第二章 资产评估的基本方法

表：

项目 月产量 单件工资 月工资成本 售价/件 月差异额 年工资成本超支额 减：所得税（税率33%） 扣除所得税后年净超额工资 资产剩余使用年限 技术先进设备 技术陈旧设备 10000件 0.80元 8000元 1.2元 10000件 1.20元 12000元 1.1元 12000-8000+（1.2-1.1）×10000=5000元 5000×12=60000元 19800元 40200元 5年 3.7908 152390.16元 假定折现率10%，5年年金折现系数 功能性贬值额

（四）经济性贬值及其估算

经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。

经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率

成本法首先要算它的重置成本，重置成本有四种方法：（1）重置核算法（2）物价指数法（3）功能价值法（4）规模经济效益指数法。 （五）成新率及其估算

成新率的估算方法有以下几种： 1.观察法。有经验的人员用眼睛观测资产的成新率，在观测的时候要知道资产的价值存在于资产的哪个部位的价值，另外还应知道，资产价值的改变规律，才能很好的用观测法。2. 使用年限法。已使用年限并不等于它的法定使用年限，要考虑资产的利用率。对于剩余使用年限，一方面要考虑资产实际功能情况或质量因素，另一方面要考虑市场上对这个资产产生的影响。计算公式为： 成新率＝预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%

3.修复费用法。即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定的，计算公式为：

成新率＝1－修复费用/重置成本×100%

在确定功能性贬值时，主要从它的超额运营成本和减额收益考虑进行折现。在剩余的期限内，将超额的剩余成本进行折现。对于经济性贬值考虑的是由于国家宏观经济政策，导致资产的利用率下降，出现闲置，确定它的经济性贬值率来计算经济性贬值额。从整个过程来说，四个参数计算出来以后，可以很好的用成本法计算评估资产的价值。

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

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《资产评估》第二章 资产评估的基本方法

（一） 运用成本法评估资产的程序 1.确定被评估资产，并估算重置成本； 2.确定被评估资产的使用年限； 3.估算被评估资产的损耗或贬值； 4.计算确定被评估资产的价值。 （二） 成本法的优缺点 采用成本法的优点

1.比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理； 2.有利于单项资产和特定用途资产的评估；

3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用； 4.有利于企业资产保值。 采用成本法的缺点 1.工作量较大；

2.以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性； 3.经济性贬值不易全面准确计算。

第三节 收益法

一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法中各项指标的确定

四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点

一、收益法及其适用的前提条件

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这里面估算被评估资产未来的预期收益，再将未来的预期收益以一定的或者适当的折现率进行折现，折现成现值来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这种方法里面不难看出，资产的价值取决于它的效用，也就是它未来的预期收益，未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高，所以说资产的价值由它的使用价值来决定，体现在它未来的效用上。 收益现值法适用的前提条件：

1.被评估资产未来的预期收益是能够预测出来，并且能用货币衡量； 2.资产所有者所承担的风险也是能够预测出来的，也能够用货币来衡量； 3.它未来的预期收益期限也是能预测出来的，并且能够用货币来衡量。 其基本计算公式可表述为：

式中：P——评估值

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《资产评估》第二章 资产评估的基本方法

——未来第i个收益期的预期收益额， n——收益期限， r——折现率

二、收益法应用的形式

（一）资产未来收益期有限的情况 （二）资产未来收益无限期的情况 （一）资产未来收益期有限的情况

评估值 式中：

——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额；

n——收益年限， r——折现率

资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各其的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折现值之和即为评估值。

例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表： 第一年 第二年 第三年 【答疑编号：10020301】

评估值=283+356+167.9=806.9（万元） （二）资产未来收益无限期的情况 1.未来收益年金化的情形

收益额（万元） 折现率 300 400 200 6% 6% 6% 折现系数 0.9434 0.8900 0.8369 收益折现值（万元） 283.00 356.00 167.90

2.未来收益不等额的情形

这种情形下，首先预测若干年内（一般为5年）的各年预期收益额；再假设若干年的最后一年开始，以后各年预测收益额均相同；最后，将企业未来预期收益进行折现和资本化处理。 基本公式为：

资产评估值（预期收益再会）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

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《资产评估》第二章 资产评估的基本方法

例如：某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率10%。确定该企业在持续经营下的评估值。 【答疑编号：10020302】 评估过程可按下列步骤进行： 首先，确定未来5年收益额的现值 现值总额=

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209 =49.28万元

其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%=140万元 最后，确定该企业评估值为： 49.28+140×0.6209=136.20万元

三、收益法中各项指标的确定 （一）收益额

收益额是未来预期收益。它根据资产带来的效用确定，但是往往在评估过程中，对资产未来的收益很难区分，例如资产不是单独带来收益的，它不具有整体的获利能力。在这种情况下应该有一个收益的分成比例问题，在评估无形资产过程中，某一项技术或某一项专利，并不是说这项技术带来的收益是产品带来的所有利润，因为它还有有形资产。 （二）折现率和资本化率 1.无风险报酬率

2.风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

包括财务风险，主要是资金的问题；市场风险，生产出来的产品在市场上是否有竞争力；管理风险是资产能不能达到它的最佳使用效果，如果达不到它的收益也不好确定。带来收益的能力很容易受到影响，导致资产不能正常使用，也可能带来风险。无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。 3.通货膨胀率 （三）收益期限

是指资产发生效用的年限，可以根据国家规定的一些年限来确定，还可以根据资产本身的情况来确定；还可以根据经济寿命来确定。经济寿命并不是法定寿命。比如我国规定车辆的报废年限为15年，在确定它的收益期限时对于运营车辆就可以按照15年的标准还剩多少年确定收益期限，但有一些车使用保管较好，几年后还可以重新使用，注意它的收益期限是受什么样的规定来限制的。再例如淘汰的电脑还可以使用，在确定收益期限时还可用很长时间，但是它的效用发挥已经达到了它的经济寿命，不能够满足对它使用的需要。所以说对它的经济寿命已经到期。

三个指标的收益额是和本身资产的效用是相对应的，不能把别的资产的收益带入，这样就会出现高的评估结果；折现率要考虑无风险报酬率和风险报酬率；收益期限主要考虑国家法定的年限和经济寿命。

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《资产评估》第二章 资产评估的基本方法

四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点 （一）收益法评估资产的程序

1.收集验证有关经营、财务状况的信息资料； 2.计算和对比分析有关指标及其变化趋势；

3.预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率； 4.将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。 （二） 收益法的优缺点 1.收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。 2.收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节 资产评估方法的比较和选择

资产评估方法之间的关系

（一）资产评估方法之间的联系

评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。 （二）市场法与成本法的区别

（1）从买者和卖者的角度考虑不一样；

（2）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；

（3）市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；

（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法。

（三）资产评估方法的选择

1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。价值类型由它的资产特定的评估目的来决定。 2.资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。 3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

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