无权处分房屋买卖合同的效力

我国合同法规定，⽆权处分的合同，属于效⼒待定的合同，需要取得所有权⼈的追认，才具有法律效⼒。新买卖合同司法解释规定，⽆权处分的买卖合同是有效的。那么，⽆权处分房屋买卖合同的效⼒如何呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

【案情简介】

雷某与樊某系夫妻关系，双⽅婚后共同购买了位于重庆寿区的商品房⼀套(全款⽀付)，登记在雷某名下。2016年5⽉，王某因做⽣意需要流动资⾦，与欧某签订了《房屋买卖合同》，约定将房屋以35万元的价格卖给欧某，对此合同，樊某不知情。后因房屋过户问题产⽣纠纷，雷某以房屋系其与樊某的夫妻共同财产，⾃⼰⽆权单独处分为由，主张合同⽆效。欧某以房屋登记在雷某名下，不知是雷某与樊某的夫妻共同财产，且⾃⼰⽀付了合理对价，已善意取得该房屋为由，起诉⾄，请求：1.确认《房屋买卖合同》有效;2.雷某协助办理房屋过户登记⼿续并交房。

【分歧】

第⼀种观点认为：合同⽆效;欧某不构成善意取得，⽆权要求雷某办理房屋过户登记⼿续并交房。第⼆种观点认为：合同有效;欧某构成善意取得，有权要求雷某办理房屋过户登记⼿续并交房。第三种观点认为：合同有效;欧某不构成善意取得，⽆权要求雷某办理房屋过户登记⼿续并交房。【法律解读】

笔者同意第三种观点。

根据《最⾼⼈民关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第三条规定，“当事⼈⼀⽅以出卖⼈在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同⽆效的，⼈民不予⽀持。出卖⼈因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受⼈要求出卖⼈承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，⼈民应予⽀持。”可知，买卖合同并不因⽆权处分⽽⽆效。本案中，雷某擅⾃处分其与樊某的夫妻共同财产是⽆权处分，但是这并不影响其与欧某签订的《房屋买卖合同》的效⼒，即该合同有效。故对欧某要求确认合同有效的请求应予⽀持。

根据《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零六条的规定“⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意的;(⼆)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。”可知，本案欧某主张善意取得该房屋须同时具备三个要件：

1.签订房屋买卖合同⾄办理过户登记时是善意的，即对雷某⽆权处分该房屋不知情且不应当知情;2.⽀付了合理对价;

3.已经办理了房屋过户登记⼿续。但是，本案中买卖的房屋并未办理产权过户登记⼿续，且在纠纷发⽣时欧某对该房屋是雷某和樊某的夫妻共同财产已知悉。所以，欧某虽然⽀付了合理对价，但是因不具备其他两个要件⽽不能构成善意取得。故对欧某的第⼆个诉讼请求应予驳回。

综上所述，《房屋买卖合同》有效;欧某不构成善意取得，⽆权要求雷某办理房屋过户登记⼿续并交房。以上就是⼩编为您整理的内容，⽆权处分房屋买卖合同是有效的，但是并不当然发⽣物权效⼒。如果买卖合同因为没有处分权⽽不能履⾏的话，第三⼈可以要求当事⼈承担违约责任。如果你情况⽐较复杂，店铺也提供律师在线咨询服务，欢迎您进⾏法律咨询。

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